借地権付きの建物を売りたいと思っても、「普通の不動産と何が違うの？」「地主の許可が必要？」と戸惑う方は多いです。借地権物件の売却には通常の所有権物件とは異なる手続きが必要で、対応できる不動産会社も限られます。
この記事では、借地権付き建物を売却する方法・手順・注意点を、買取との比較も交えながら解説します。
借地権付き建物の売却を検討する方からよく寄せられる相談
「地主に「売却したい」と伝えたら難色を示された。どうすれば良い？」
地主の承諾は法的に必要ですが、承諾を得るための「承諾料（借地権価格の10〜15%程度）」を提示することで交渉が進むケースが多いです。どうしても承諾が得られない場合は、裁判所に「承諾に代わる許可」を申し立てる制度もあります。
「借地権の売却価格はどうやって決まる？相場がわからない」
借地権の売却価格は「路線価×借地権割合（40〜80%）」が一つの目安ですが、実際は地主との関係・契約条件・物件の状態・エリアの需要によって大きく変わります。まず不動産会社や借地権専門の買取業者に査定を依頼することをおすすめします。
「地主に売却したいが、「地主に買い取ってもらえる」と聞いた。これが一番シンプル？」
地主への売却（借地権の返還）は手続きが最もシンプルです。ただし地主が提示する価格は市場価格より低くなることが多いため、専門の不動産会社にも並行して査定を依頼し、比較することをおすすめします。
※ 上記はオーナーから寄せられる典型的な相談をもとに編集部が再構成したものです
借地権付き建物の売却が難しい3つの理由
① 地主の承諾が必要
借地権を第三者に譲渡（売却）する場合、原則として地主の承諾が必要です。地主が承諾を拒否した場合や承諾料の金額で折り合いがつかない場合、売却が進まなくなります。
② 買い手が見つかりにくい
土地の所有権がないため、住宅ローンを組みにくい場合があります。資金力のある買い手でないと購入できないため、市場に出しても売れ残るケースがあります。
③ 承諾料・名義書換料が発生する
地主への承諾料（名義書換料）として、借地権価格の10%前後が相場です。売却益から差し引かれるため、手取り額が減ることを事前に計算しておく必要があります。
借地権付き建物の売却方法3パターン
方法① 仲介で一般市場に売り出す
通常の不動産仲介で売却する方法です。時間がかかることが多く、借地権に詳しい会社を選ぶことが重要です。売れるまでの間も地代は発生し続けます。
方法② 地主に買い取ってもらう
地主が希望する場合、直接買い取ってもらうことができます。承諾料が不要な場合もあり、手続きがシンプルです。ただし価格交渉力が弱くなりがちです。
方法③ 買取業者に売却する
訳あり物件や借地権物件の買取に特化した業者に売却する方法です。スピード感があり、地主との交渉を代行してもらえるケースもあります。価格は市場価格より低くなることが多いですが、手間なく確実に売却できます。
仲介 vs 買取：どちらが向いている？
| 比較項目 | 仲介 | 買取 |
|---|---|---|
| 売却スピード | 数ヶ月〜1年以上 | 数週間〜1ヶ月 |
| 売却価格 | 高め | 市場価格の7〜8割 |
| 地主交渉 | 自分で対応 | 代行可能な場合あり |
| 手間 | 多い | 少ない |
「とにかく早く・確実に手放したい」という場合は買取業者への相談が向いています。
売却の流れ（買取の場合）
- 買取業者に無料査定を依頼
- 査定額・条件を確認
- 業者が地主と承諾交渉（代行の場合）
- 売買契約の締結
- 決済・引き渡し
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EDITOR’S REPORT
借地権付き建物の売却実例から見えた「難しさの本質と解決策」
① 売却の難しさは「地主の承諾」と「買い手の少なさ」の二重苦
借地権付き建物の売却では、①地主の承諾（承諾料として更地価格の10%程度が相場）②一般的な買い手が敬遠するため市場が限定される という2つの障壁があります。仲介での売却は時間がかかることが多く、焦ると条件が悪くなります。
② 地主への直接売却・等価交換が最善策になるケースがある
一般市場での売却が難しい場合、地主に直接買い取ってもらう・土地と建物の等価交換を提案するという選択肢が、双方にとってメリットのある解決策になることがあります。地主との交渉は専門家（不動産会社・弁護士）に仲介してもらうことをおすすめします。
③ 買取業者は価格が下がるが確実性が高い
訳あり物件専門の買取業者に依頼すれば、仲介より20〜30%程度価格は下がりますが、地主承諾の手続きを代行してくれる業者もあり、確実に売却できる安心感があります。時間的制約がある場合や仲介で買い手がつかない場合の有効な選択肢です。
📌 編集部の結論
借地権付き建物の売却は「急がず・複数の選択肢を比較する」ことが重要です。仲介・地主への直接売却・買取の3パターンを並行して検討し、専門家の助言を得ながら最適な方法を選んでください。
まとめ
- 借地権の売却には地主の承諾と承諾料が必要
- 仲介・地主への直接売却・買取業者の3つの方法がある
- スピードと手間を重視するなら買取業者への相談が有効
- 借地権に精通した専門業者を選ぶことが成功のポイント
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