アパート経営の赤字に悩むオーナーからよく寄せられる相談
「毎月ローン返済後の手残りがマイナス。いつまで続けばいいかわからない」
赤字の原因は「空室率」「管理費」「ローン条件」「家賃設定」のどれかにあることが多いです。まず収支の内訳を整理し、どの要因が最も大きいかを特定することが改善の第一歩です。原因を特定せずに対策すると、効果が出ないまま費用だけがかかることになります。
「管理会社に相談しても改善策を提案してくれない。変えた方がいい？」
積極的に改善提案をしない管理会社は、残念ながら珍しくありません。「空室対策の具体的な提案ができるか」「入居率の実績を開示できるか」を基準に、セカンドオピニオンとして他社にも相談してみましょう。
「サブリースに切り替えれば赤字は解消できる？保証賃料で返済をカバーできるか心配」
サブリースの保証賃料が現在のローン返済額を上回るかどうかが判断の鍵です。現在の家賃収入が不安定（空室が多い）な状況では、サブリースの安定収入が赤字解消につながるケースがあります。まず保証賃料の見積もりを複数社から取り、返済額と比較しましょう。
※ 上記はオーナーから寄せられる典型的な相談をもとに編集部が再構成したものです
はじめに
「アパートを持っているのに毎月赤字」「ローン返済後に手元にほとんど残らない」——賃貸経営をしているオーナーの中には、こうした状況に悩んでいる方が少なくありません。
赤字の原因はさまざまですが、正しく原因を特定して対策を打てば、多くのケースで改善できます。この記事では、アパート赤字経営の主な原因と、具体的な改善策を解説します。
アパートが赤字になる主な原因
原因① 空室率が高い
最も多い原因が空室です。全6室のアパートで2室が空室なら、収益は33%も落ちます。空室期間が長くなるほど赤字が蓄積します。
原因② 家賃が相場より高い（または低すぎる）
周辺相場より高い家賃を設定すると入居者が集まりません。逆に安すぎると収益が出ません。定期的な相場チェックと適正設定が必要です。
原因③ 管理費・修繕費が高い
管理委託費・修繕費・固定資産税・ローン返済などのコストが家賃収入を上回ると赤字になります。特に築古物件は修繕費が増加しがちです。
原因④ 管理会社が機能していない
空室があっても積極的に動かない管理会社、入居者クレームへの対応が遅い管理会社を選んでいると、空室が長期化して収益が悪化します。
原因⑤ ローンの返済額が大きい
購入時のローン条件が悪い（金利が高い・返済期間が短い）場合、毎月の返済額が家賃収入を圧迫します。
赤字脱出のための改善策
改善策① 空室対策を徹底する
赤字の最大の原因は空室です。まず以下の対策を段階的に実施してください。
- 共用部の清掃・美化（コストゼロ）
- 掲載写真の見直し・複数ポータルサイトへの掲載
- 敷金・礼金のゼロ化、フリーレントの実施
- ペット可・楽器可など入居条件の緩和
- インターネット無料・宅配ボックスの導入
- ターゲットを絞ったリフォームの実施
改善策② 管理会社を変更する
長年同じ管理会社に任せているのに空室が続いている場合は、管理会社の変更が有効です。客付け力が高い管理会社に変えるだけで空室が改善した事例は多くあります。新しい管理会社を選ぶ際は、管理物件の平均入居率・空室改善の実績を必ず確認しましょう。
改善策③ 家賃を適正価格に見直す
周辺の競合物件の家賃を調べ、自物件の家賃が相場とかけ離れていないか確認しましょう。賃料を下げることは収益を下げることに直結しますが、空室が続くよりは収益が上がるケースもあります。ただし値下げは最後の手段とし、まず他の対策を試しましょう。
改善策④ 経費を見直す
管理委託費・保険料・修繕費などを定期的に見直しましょう。特に修繕費は複数業者から見積もりを取り、相場より高くないか確認することが重要です。
改善策⑤ サブリースに切り替えて空室リスクをゼロにする
空室が続いて収益が安定しない場合、サブリースへの切り替えが根本的な解決策になることがあります。サブリースなら空室でも毎月保証賃料が入るため、安定した収支計画が立てられます。
サブリース手数料は市場賃料の10〜20%かかりますが、空室率が高い状況では管理委託より総収入が高くなるケースもあります。
改善策⑥ ローンの借り換えを検討する
現在のローン金利が高い場合、借り換えによって月々の返済額を下げられる可能性があります。金融機関に相談して、現在よりも有利な条件に変更できないか検討しましょう。
改善策⑦ 売却して損切りする
上記の対策を試みても改善が見込めない場合、売却して損切りすることも選択肢です。赤字が続くよりも早めに手放して、別の資産運用に切り替えた方が長期的には有利なケースもあります。
赤字改善のチェックリスト
- □ 空室率は何%か（目安：10%以下が健全）
- □ 家賃は周辺相場と合っているか
- □ 管理会社は積極的に空室対策をしているか
- □ 共用部は清潔に保たれているか
- □ 掲載写真は最新で魅力的か
- □ 入居条件（ペット可・礼金なし等）は柔軟か
- □ 修繕費・管理費は相場内か
- □ ローン金利は見直しの余地があるか
EDITOR’S REPORT
赤字アパートの相談を受けた不動産コンサルタントへのヒアリング結果
① 「家賃を下げる」が最初の悪手になるケース
赤字改善の相談でよく見られるのが「とりあえず家賃を下げたが空室が埋まらず、収支がさらに悪化した」というパターンです。家賃引き下げは一度行うと戻しにくく、周辺相場への影響もあります。原因が賃料水準でないケースでは逆効果になります。
② 管理会社を変えるだけで空室が埋まった事例がある
同じ物件・同じ条件でも、管理会社（仲介会社）を変えたことで翌月に申し込みが入った事例があります。募集活動の積極性・SUUMOなどへの掲載品質・内見対応の質が会社によって大きく異なるためです。まず現在の管理会社の活動状況を確認しましょう。
③ 構造的な赤字と改善できる赤字を区別する
立地・築年数・間取りが市場ニーズと合っていない「構造的赤字」は、リフォームや管理改善では解決できません。この場合は早期売却・取り壊し・用途変更（駐車場化等）を検討するほうが長期的な損失を抑えられます。不動産会社だけでなく税理士・FPへの相談も有効です。
📌 編集部の結論
アパートの赤字は原因によって対処法が全く異なります。「管理・募集の問題」なのか「物件自体の問題」なのかを正確に見極め、専門家の意見を複数聞いた上で対策の優先順位を決めることが重要です。
よくある質問（FAQ）
Q. 毎月の赤字はどのくらいが限界ですか？
赤字の許容範囲は個人の資産状況によって異なりますが、改善の見込みがない赤字が続く場合は早めに対策を打つべきです。放置すればするほど損失が積み重なります。まずは原因の特定と、できることから着手することが重要です。
Q. 管理会社を変えるのは面倒ですか？
手続きは必要ですが、それほど複雑ではありません。現在の管理会社との契約書で解約予告期間（通常3〜6ヶ月）を確認し、新しい管理会社を探してから切り替えます。入居者への通知は新旧管理会社が連携して行います。
Q. サブリースに変えると収益は上がりますか？
空室率が高い状況では、サブリースに変えることで安定収入を確保できる場合があります。ただしサブリースは市場賃料より低い保証賃料になるため、満室に近い状態を維持できている場合は管理委託の方が収益は高くなります。自分の状況に合った判断が必要です。
まとめ
- 赤字の最大原因は「空室」。まず空室対策に集中する
- 管理会社が機能していない場合は変更を検討する
- 家賃・経費・ローンも見直し、コスト削減を図る
- 空室が続くならサブリースで安定収入を確保する選択肢もある
- 改善の見込みがなければ売却も検討する
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