サブリースとは？仕組みとメリット・デメリットをわかりやすく解説【2026年最新】

はじめに

「空室がなかなか埋まらない」「入居者対応や修繕が面倒になってきた」「相続した物件をどう活用すればいいかわからない」——そんな悩みを抱えている不動産オーナーは少なくありません。

そこで注目されているのがサブリースという仕組みです。うまく活用すれば、空室リスクや管理の手間を大幅に減らしながら、安定した家賃収入を得ることができます。

一方で、過去には悪質な業者によるトラブルが社会問題化し、2020年6月に「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（サブリース新法）」が公布されました。契約前に正しい知識を持つことが、これまで以上に重要になっています。

この記事では、サブリースの基本から注意点・トラブル事例・契約の流れまで、初めての方にもわかりやすく解説します。

サブリースとは？

一言でいうと「不動産会社に物件を丸ごと貸す」仕組み

サブリースとは、オーナーが所有する物件を不動産会社（サブリース会社）に一括で貸し出し、その会社が入居者に転貸する仕組みです。「転貸借」や「一括借り上げ」とも呼ばれます。

通常の賃貸では、オーナーが直接入居者と契約を結びます。一方サブリースでは、オーナーの契約相手はサブリース会社のみです。入居者の募集・対応・管理はすべてサブリース会社が担当するため、オーナーは管理業務から解放されます。

通常の賃貸管理との違い

	通常の賃貸管理	サブリース
契約相手	入居者	サブリース会社
空室時の収入	なし	あり（保証あり）
管理業務	オーナーまたは管理会社	サブリース会社
家賃収入	満額	満額より低め

サブリースの仕組み

オーナー→サブリース会社→入居者の流れ

サブリースの基本的な流れは以下の通りです。

1. オーナーがサブリース会社と「マスターリース契約」を結ぶ
2. サブリース会社がオーナーから物件を借り上げ、入居者を募集する
3. サブリース会社が入居者と賃貸借契約を結ぶ
4. サブリース会社がオーナーに毎月一定の賃料を支払う

家賃保証のしくみ

サブリースの大きな特徴は家賃保証です。入居者がいなくても、サブリース会社からオーナーへの賃料支払いは継続されます。ただし、保証される金額は市場賃料の80〜90%程度が一般的です。この差額がサブリース会社の収益となります。

免責期間に注意

サブリース契約には「免責期間」が設けられているケースがあります。免責期間とは、契約開始後の一定期間（1〜6ヶ月程度）、家賃保証が適用されない期間のことです。

この期間中は入居者がいなければ収入がゼロになるため、契約前に免責期間の有無と長さを必ず確認してください。

サブリースに関する法律（サブリース新法）

なぜ法律ができたのか

サブリース新法が施行されたのは、サブリース契約関連のトラブルが社会問題化したためです。特に賃貸物件の建設・購入を持ちかける際の不適正な勧誘をめぐって多くのトラブルが発生しました。

具体的には「30年間家賃保証」「利回り○%確定」などの誇大広告でオーナーを勧誘し、実際には数年後に賃料を大幅に減額するというケースが横行していました。

サブリース新法の主な内容

サブリース新法では、誇大な広告や過剰な勧誘が制限されました。また、契約におけるメリットのみならず、そのリスクについてもオーナーが理解したうえで契約を締結することが定められています。

• 誇大広告の禁止：「家賃収入は一切下がりません」などの虚偽・誇大表示の禁止
• 不当勧誘の禁止：事実と異なる情報による強引な勧誘の禁止
• 重要事項の事前説明義務：契約前にリスクを含む重要事項を書面で説明することが義務化

この法律の施行により、オーナーの保護は強化されました。ただし法律があってもトラブルがゼロになったわけではありません。契約前に自分でしっかり内容を確認することが引き続き重要です。

サブリース契約の流れ

ステップ①　無料査定・収益シミュレーション

まずサブリース会社に物件情報を伝え、いくらで借り上げてもらえるかを査定してもらいます。多くの会社では無料で対応しており、申し込みも不要です。

ステップ②　現地調査

査定額に納得できたら、サブリース会社が実際に物件を訪問して状態を確認します。築年数・設備・立地などを踏まえて、正式な借り上げ賃料が提示されます。

ステップ③　契約内容の確認・締結

提示された条件（賃料・免責期間・賃料改定条項・解約条件など）を慎重に確認したうえで契約を結びます。不明な点は必ず質問し、納得してから署名してください。

ステップ④　入居者募集・運営開始

契約締結後、サブリース会社が入居者の募集を開始します。入居が決まれば、毎月決まった日に賃料が振り込まれます。以降の管理業務はすべてサブリース会社が担当します。

サブリースのメリット5つ

メリット①　空室リスクがない

最大のメリットは、空室になっても収入が途絶えないことです。通常の賃貸では、空室期間中は家賃収入がゼロになります。サブリースでは、入居者の有無に関わらずサブリース会社から毎月一定額が支払われるため、収入が安定します。

メリット②　管理の手間がかからない

入居者の募集、契約手続き、家賃の集金、クレーム対応、退去後の原状回復など、賃貸管理に関するあらゆる業務をサブリース会社が担当します。本業が忙しい方や、遠方に住むオーナーにとって特に大きなメリットです。

メリット③　安定した収入が得られる

毎月決まった金額が振り込まれるため、収支の計画が立てやすくなります。ローン返済中の物件でも、返済計画が組みやすくなるという点で安心感があります。

メリット④　初期費用が不要なケースが多い

リフォームや設備投資をサブリース会社側が負担してくれるケースもあります。物件の状態に不安がある場合でも、費用をかけずに貸し出せることがあります。

メリット⑤　築古物件でも対応可能なことがある

通常の賃貸では入居者が集まりにくい築古物件でも、シェアハウスや社宅など別の用途で活用することで、サブリース対象になるケースがあります。「古すぎて貸せない」と諦めていた物件でも、一度相談してみる価値があります。

サブリースのデメリット・注意点

デメリット①　通常賃貸より家賃収入が低くなる

サブリース会社はオーナーから借り上げた賃料と入居者から受け取る賃料の差額で収益を得ています。そのため、オーナーが受け取れる賃料は市場賃料の80〜90%程度になります。収益の最大化を目指す方には向いていない場合があります。

デメリット②　賃料改定リスクがある

契約時に保証された賃料が、数年後に引き下げられるケースがあります。家賃の定期的な見直しがあり家賃が減額される場合があること、また借地借家法の要件を満たす場合は、契約条件にかかわらずサブリース業者が減額請求できることに注意が必要です。

契約書の賃料改定条項をしっかり確認し、過去に賃料改定をおこなったことがあるかどうかを事前に確認しましょう。

デメリット③　契約解除が難しい場合がある

「やっぱり自分で管理したい」「物件を売却したい」となったときに、簡単に契約を解除できないケースがあります。契約期間中でもサブリース業者から解約される場合があり、一方でオーナーからの解約には正当事由が必要となる場合があります。解約予告期間や違約金についても契約前に必ず確認してください。

デメリット④　サブリース会社の倒産リスクがある

サブリース契約はオーナーとサブリース会社の二者間契約です。万が一サブリース会社が倒産した場合、家賃保証が受けられなくなるリスクがあります。財務基盤が安定していて長年の実績がある会社を選ぶことが重要です。

過去のサブリーストラブル事例

トラブル事例①　「30年家賃保証」が数年で減額

「30年間家賃保証」をうたう広告でサブリース契約を締結したオーナーが、数年後に「市場賃料が下落した」として大幅な賃料減額を迫られたケースです。借地借家法上、サブリース会社は賃料の減額請求ができるため、「保証」という言葉の意味を正しく理解していないと想定外の結果になります。

トラブル事例②　解約を申し出たら多額の違約金を請求された

物件を売却しようとしたオーナーが契約解除を申し出たところ、契約書に記載されていた高額な違約金を請求されたケースです。サブリース契約はオーナー側からの解約に制約がある場合が多く、事前確認が不可欠です。

トラブル事例③　サブリース会社の倒産で家賃が振り込まれなくなった

経営状態の悪化したサブリース会社が突然倒産し、翌月から家賃の振り込みがストップしたケースです。新しい管理体制が整うまでの間、オーナーは収入ゼロの状態になりました。

サブリースが向いている人・向いていない人

向いている人

• 遠方に住んでいて管理が難しいオーナー
• 本業が忙しく、管理に時間を割けない方
• 空室が長期間続いていて収入が安定しない方
• 相続した物件をどう活用すればいいか迷っている方
• 築古物件で入居者が見つかりにくい方

向いていない人

• 収益を最大化したい方（自主管理や通常の管理委託の方が収益が高くなる場合があります）
• 将来的に売却や建て替えを検討している方（契約解除に制約がある場合があるため）
• 物件管理に自信がある方や、すでに信頼できる管理会社と契約している方

信頼できるサブリース会社の選び方

チェックポイント①　実績・管理戸数

管理戸数が多く、長年の運営実績がある会社は信頼性が高い傾向にあります。設立年数や管理棟数・室数を必ず確認しましょう。

チェックポイント②　賃料改定の実績

「賃料を一度も下げたことがない」という実績を持つ会社は、オーナーにとって大きな安心材料です。過去に賃料改定をおこなったことがあるかどうかを具体的に確認しましょう。

チェックポイント③　免責期間の有無

免責期間が長い会社は契約開始直後の収入がゼロになるリスクがあります。免責期間がない、または極力短い会社を選ぶことが理想的です。

チェックポイント④　対応できる物件の種類

一戸建て、マンション、アパート、ビルなど、幅広い物件に対応できる会社かどうかも重要です。社宅やシェアハウスなど多様な用途で活用できる会社は、空室対策の幅が広く稼働率を高く保ちやすい傾向があります。

チェックポイント⑤　財務基盤・会社の安定性

倒産リスクを避けるためにも、会社の財務状態や経営の安定性を確認することが重要です。長年にわたって安定した経営を続けている会社を選ぶことが、長期的な安心につながります。

サブリース契約前に確認すべきチェックリスト

• 保証賃料は市場賃料の何%か
• 免責期間はあるか・何ヶ月か
• 賃料改定はどのくらいの頻度で行われるか
• 賃料が下がる可能性があることを理解しているか
• 解約するにはどんな手続きが必要か
• 違約金の条件はどうなっているか
• 会社の設立年数・管理戸数はどのくらいか
• 過去に賃料を下げたことがあるか

よくある質問（FAQ）

Q. サブリースは築古物件でも契約できますか？

会社によって異なりますが、築30年以内であれば対応しているケースが多いです。シェアハウスや社宅として活用する場合は、それ以上の築年数でも対応できることがあります。まずは無料査定で確認してみることをおすすめします。

Q. サブリース契約中に物件を売却することはできますか？

可能ですが、サブリース契約が残っている状態での売却は買い手が限られるため、売却価格に影響が出ることがあります。また、解約には契約書に定められた手続きと期間が必要です。売却を検討している場合は、早めにサブリース会社に相談してください。

Q. 賃料は永久に保証されますか？

「永久保証」は原則としてありません。多くのサブリース契約では数年ごとに賃料の見直しが行われます。また借地借家法の規定により、サブリース会社は一定の条件のもとで賃料の減額請求ができます。過去に賃料を一度も下げていない実績のある会社を選ぶことが重要です。

Q. サブリースと管理委託の違いは何ですか？

サブリースはオーナーがサブリース会社に物件を貸し、空室でも家賃が保証される仕組みです。一方、管理委託は管理業務を委託するだけで、空室時の収入保証はありません。その代わり管理委託の方が受け取れる賃料は高くなります。

Q. 解約はいつでもできますか？

サブリース契約はオーナー側からの解約に制約があるケースがほとんどです。一般的に6ヶ月〜1年前の予告が必要で、場合によっては違約金が発生します。契約前に解除条件を必ず確認してください。

まとめ

サブリースは、空室リスクをなくし管理の手間を省きたいオーナーにとって、非常に有効な選択肢です。一方で、免責期間・賃料改定・倒産リスクなど、契約前に確認すべき重要なポイントもあります。

この記事のポイントをまとめます。

• サブリースとは、物件をサブリース会社に一括で貸し出す仕組み
• 空室リスクがなく、管理の手間が省ける
• 賃料は市場価格の80〜90%程度になる
• 免責期間・賃料改定・解約条件・倒産リスクに注意が必要
• 2020年施行のサブリース新法でオーナー保護が強化された
• 信頼できる会社選びと、契約前のチェックリスト確認が成功の鍵

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