「一括借上げって何？サブリースと何が違うの？」――賃貸経営を検討し始めると、必ず出てくるこの疑問。一括借上げとは、不動産会社がオーナーの物件をまるごと借り受け、入居者募集から管理までを代行する仕組みのこと。この記事では、一括借上げの意味・契約タイプ・メリットとデメリットまで整理する。
一括借上げとは？意味と仕組み
一括借上げとは、サブリース会社（管理会社）がオーナーの賃貸物件を一棟まるごと借り上げ、入居者の募集・契約・管理を代行する賃貸借契約の形態を指す。
具体的な流れはこうだ。まずオーナーとサブリース会社の間で「マスターリース契約」を結ぶ。次にサブリース会社が入居希望者を募り、入居者との間で「サブリース契約（転貸借契約）」を締結する。つまり、オーナーと入居者の間に管理会社が入る二層構造になっている。
オーナーが受け取る賃料は、入居者が支払う家賃の満額ではなく、管理手数料を差し引いた金額になる。相場は満室時想定賃料の80〜90%程度。空室があってもなくても、契約で定められた賃料がオーナーに支払われるのが基本的な仕組みだ。
一括借上げとサブリースの違いは？
不動産業界では「一括借上げ」と「サブリース」がほぼ同じ意味で使われることが多い。ただし厳密には、両者は契約の”どの部分”を指すかが異なる。
一括借上げ（マスターリース）は、オーナーと管理会社の間で結ぶ賃貸借契約そのもの。管理会社が物件を「借りる」行為を指す。
サブリース（転貸借）は、管理会社が借り上げた物件を第三者（入居者）に「又貸し」する行為。管理会社と入居者の間の契約を指す。
つまり、一括借上げは「借りる側の契約」、サブリースは「貸す側の契約」と整理できる。ただ、実務上はこの2つをセットにして「サブリース」と総称するケースがほとんど。広告や営業トークで「サブリース」と言われたら、一括借上げを含む一連のスキーム全体を指していると考えてよい。
一括借上げの2つの契約タイプとは？
一括借上げには「賃料固定型」と「パススルー型」の2種類がある。どちらを選ぶかで、収益の安定性とリターンのバランスが大きく変わる。
賃料固定型（家賃保証型）
空室の有無にかかわらず、毎月一定額の賃料がオーナーに支払われるタイプ。いわゆる「家賃保証」と呼ばれるのはこちらだ。満室時想定賃料の80〜90%が相場で、空室リスクをサブリース会社が負担する分、手数料は高め（15〜20%程度）に設定されている。
安定収入を最優先にしたいオーナー、本業が忙しく賃貸経営に時間を割けないオーナーに選ばれやすい。ただし「保証」といっても永久に同額が続くわけではなく、定期的な賃料見直し（多くは2年ごと）が契約に盛り込まれている点には注意が必要だ。
パススルー型（実績連動型）
実際の入居状況に応じて、オーナーへの支払額が変動するタイプ。入居率が高ければ賃料固定型より多くの収入が得られる可能性がある一方、空室が増えれば収入は減る。手数料は5〜10%程度と、賃料固定型より低めに設定されることが多い。
立地が良く高い入居率が見込める物件や、賃貸経営にある程度慣れたオーナーが選ぶ傾向にある。管理は任せつつも、収益の最大化を狙いたい場合に向いている。
| 比較項目 | 賃料固定型 | パススルー型 |
|---|---|---|
| 賃料の決まり方 | 毎月定額 | 入居率に連動 |
| 空室リスク | サブリース会社が負担 | オーナーが負担 |
| 手数料の相場 | 15〜20% | 5〜10% |
| 賃料見直し | あり（2年ごとが多い） | 毎月変動 |
| 向いている人 | 安定重視のオーナー | 収益最大化を狙うオーナー |
一括借上げと管理委託の違いは？
一括借上げと混同されやすいのが「管理委託」だ。どちらも管理会社に業務を任せる点は同じだが、契約の構造と収益の仕組みがまったく異なる。
管理委託は、オーナーが入居者と直接賃貸借契約を結び、管理業務（入居者募集・家賃回収・クレーム対応など）だけを管理会社に委託する方式。管理手数料の相場は賃料の3〜5%程度と低いが、空室になれば家賃収入はゼロになる。
一方、一括借上げでは管理会社が「借主」として契約当事者になるため、空室でもオーナーには一定の賃料が入る（賃料固定型の場合）。そのかわり、手数料は10〜20%と高くなる。
| 比較項目 | 一括借上げ | 管理委託 |
|---|---|---|
| 契約形態 | 管理会社が借主（マスターリース契約） | オーナーが入居者と直接契約 |
| 空室時の収入 | あり（賃料固定型の場合） | なし |
| 手数料の相場 | 10〜20% | 3〜5% |
| 入居者との関係 | 管理会社が窓口 | オーナーも当事者 |
| 礼金・更新料 | 管理会社の収入になることが多い | オーナーの収入 |
| 経営の自由度 | 低い（管理会社主導） | 高い（オーナー主導） |
管理委託と一括借上げのどちらが得かは、物件の立地・オーナーの経験・リスク許容度によって変わる。詳しい比較は「管理委託とサブリースの違い」で解説している。
一括借上げのメリット5つ
一括借上げには、賃貸経営の手間とリスクを軽減できる5つのメリットがある。
1. 空室リスクを回避できる
賃料固定型であれば、空室が発生してもオーナーへの賃料支払いは続く。繁忙期・閑散期を問わず安定した収入を確保できるのは、賃貸経営において大きな安心材料になる。
2. 管理業務から解放される
入居者の募集、契約手続き、家賃回収、クレーム対応、退去立会い――これらの業務をすべて管理会社が担う。副業で賃貸経営をしているオーナーや、遠方に物件を持つオーナーにとって、管理負担がほぼゼロになるのは大きい。
3. 入居者トラブルの当事者にならない
一括借上げでは、入居者との契約当事者はサブリース会社になる。家賃滞納やクレーム、訴訟に発展するようなトラブルが起きても、オーナーが直接対応する必要はない。精神的な負担が軽くなる点は見過ごせない。
4. 確定申告がシンプルになる
管理委託の場合、入居者ごとの家賃収入や経費を個別に計上する必要がある。一括借上げなら、サブリース会社からの一本の入金だけを計上すればよいため、帳簿管理が格段に楽になる。
5. 賃貸経営の経験がなくても始めやすい
相続で突然アパートを引き継いだ場合や、初めて賃貸物件を建てた場合でも、経営のノウハウがないまま始められる。プロに任せることで、致命的な判断ミスを避けやすくなる。
一括借上げのデメリット・注意点6つ
メリットだけを見て契約すると、あとから「こんなはずでは」と後悔するケースも少なくない。以下の6つは必ず理解したうえで判断してほしい。
1. 家賃収入が満額にならない
サブリース会社の手数料として10〜20%が差し引かれるため、管理委託（手数料3〜5%）と比べて手取りは少なくなる。満室経営が続く物件では、一括借上げにすることで年間数十万円の差が出ることもある。
2. 賃料の減額を請求される可能性がある
「30年一括借上げ」と謳っていても、多くの契約では2年ごとに賃料の見直し条項が入っている。建物の経年劣化や周辺相場の下落を理由に、サブリース会社から賃料の減額を求められるケースは実際に多い。借地借家法第32条により、サブリース会社には賃料減額請求権が認められている点も押さえておきたい。
3. オーナーからの解約が難しい
一括借上げの契約では、サブリース会社が「借主」にあたる。借地借家法の保護を受けるため、オーナー側から解約するには「正当事由」が必要になる。管理会社を変えたい、自分で管理したいといった理由では、簡単には解約できないことが多い。
4. 免責期間中は収入がゼロ
新築時や入居者の退去後に、1〜3か月の「免責期間」が設定されているのが一般的。この間はたとえ入居者がいても、オーナーへの賃料支払いは発生しない。契約前に免責期間の長さと発生条件を必ず確認しよう。
5. 礼金・更新料はオーナーに入らない
管理委託であれば礼金や更新料はオーナーの収入になるが、一括借上げではこれらがサブリース会社の取り分になる契約が多い。長期的に見ると、この差は無視できない金額になる。
6. 修繕費が割高になることがある
退去時の原状回復工事や設備交換を、サブリース会社の指定業者で行うよう契約で定められている場合がある。オーナーが自分で業者を選べないため、相場より割高な費用を請求されるリスクがある。大規模修繕もオーナー負担が原則なので、修繕積立金の計画は欠かせない。
一括借上げが向いている人・向いていない人
一括借上げは万能な仕組みではない。自分の状況に合うかどうかを見極めることが大切だ。
向いている人
- 本業が忙しく、管理に時間をかけられない人：会社員として働きながら副業で賃貸経営をしている場合、管理業務の外注は合理的な選択になる。
- 賃貸経営の経験がない人：相続でアパートを引き継いだ直後など、ノウハウがない段階ではプロに任せるほうがリスクを抑えられる。
- 物件が遠方にある人：自宅から離れた場所に物件があると、入居者対応やトラブル処理のたびに現地に行くのは現実的ではない。
- 空室リスクを極力避けたい人：毎月の返済があるローンを組んでいる場合、収入がゼロになる月があると資金繰りに直結する。
向いていない人
- 収益を最大化したい人：手数料の差だけで年間数十万円の違いが出る。入居率が高い物件なら、管理委託のほうが手取りは多くなる。
- 自分で経営判断をしたい人：家賃設定や入居者の選定、リフォームの方針などを自分でコントロールしたい場合、一括借上げでは自由度が下がる。
- すでに賃貸経営のノウハウがある人：管理業務を自分で回せるなら、わざわざ高い手数料を払って一括借上げにする必要は薄い。
- 短期間での売却を検討している人：一括借上げ契約中は売却しにくくなることがある。買い手がサブリース契約の引き継ぎを嫌がるケースもある。
EDITOR’S REPORT
「一括借上げ」と「サブリース」の表記違いが生む混乱を実際の契約で確認
① 名称は違っても仕組みは同じ、ただし条件は会社によって大きく異なる
「一括借上げ」「家賃保証」「サブリース」は呼び方が違うだけで同じ仕組みを指すケースが大半ですが、保証率・解約条件・修繕費負担の設定は会社によって大きく異なります。名称にとらわれず、契約条件の中身を比較することが重要です。
② 「一括借上げ」表記の会社に見られた特有の注意点
複数社の契約書を比較した結果、「一括借上げ」と表記する会社では「保証賃料の見直し条項」が曖昧なケースがありました。「協議の上で改定する」という文言は、実質的にオーナーの同意なしで引き下げられる構造になっていることがあります。
③ 比較するときは「保証率」より「実質手取り額」で判断する
保証率90%でも修繕費がオーナー負担なら実質の手取りは大きく下がります。「年間の見込み修繕費込みで何円受け取れるか」を各社に試算させることで、本当の条件比較が可能になります。
📌 編集部の結論
一括借上げ・サブリースのどちらを選ぶにしても、名称より契約条件の実質内容を比較することが重要です。必ず複数社に見積もりを依頼し、保証率・修繕費・解約条件の3点を書面で確認してください。
よくある質問（FAQ）
Q. 一括借上げの手数料はどれくらい？
賃料固定型で満室時想定賃料の10〜20%、パススルー型で5〜10%が相場。会社によって料率は異なるため、複数社の見積もりを比較することを推奨する。
Q. 「30年一括借上げ」なら30年間同じ家賃が保証される？
保証されない。多くの契約には2年ごとの賃料見直し条項があり、築年数の経過や周辺相場の変動に応じて減額される可能性がある。「30年」は契約期間の長さであって、賃料の固定期間ではない点に注意が必要だ。
Q. 一括借上げの契約は途中で解約できる？
サブリース会社側からは比較的容易に解約できるが、オーナー側からの解約には借地借家法上の「正当事由」が求められる。違約金が発生する契約も多いため、契約書の解約条項は事前に必ず確認しておこう。
Q. 一括借上げでもオーナーが負担する費用はある？
ある。大規模修繕費用（外壁塗装・屋上防水など）はオーナー負担が一般的。また、設備の故障や経年劣化による交換費用もオーナー持ちになるケースが多い。契約書の「修繕負担区分」を事前に確認することが不可欠だ。
Q. サブリース会社が倒産したらどうなる？
サブリース会社が倒産した場合、マスターリース契約は終了し、入居者との契約はオーナーに引き継がれる。預かっていた敷金の扱いや管理の引き継ぎが問題になるため、サブリース会社の財務状況や信用力も選定基準に含めるべきだ。詳しくは「サブリース会社ランキング」も参考にしてほしい。
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まとめ
一括借上げは、空室リスクの回避と管理負担の軽減を同時に実現できる仕組みだ。ただし、手数料による収入減や賃料減額リスクなど、トレードオフの関係にあるデメリットも複数存在する。
契約を検討する際は、以下の3点を意識しておきたい。
- 賃料固定型かパススルー型か、自分のリスク許容度に合ったタイプを選ぶ
- 「○年保証」の文言に安心せず、賃料見直し条項・免責期間・解約条件を契約書で確認する
- 管理委託との比較も行い、物件の立地や入居率をふまえて総合的に判断する
一括借上げの全体像を把握したら、次は具体的な仕組みや選び方を深掘りしていこう。「サブリースとは？」では、サブリースの基本から最新の法規制まで詳しく解説している。
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