親から家を相続したものの、「自分は住まない」「維持管理が大変」という理由で売却を検討する方は多くいます。しかし相続不動産の売却は、通常の不動産売却とは異なる手続きが必要です。
この記事では、相続した家を売るための手順・必要な手続き・税金について解説します。
相続した家の売却を検討する方からよく寄せられる相談
「相続登記って自分でできる？司法書士に頼まないといけない？」
相続登記は自分で行うことも可能ですが、相続人が複数いる・遺言書がある・抵当権が残っているなどの場合は司法書士への依頼をおすすめします。2024年から相続登記が義務化されたため、放置すると10万円以下の過料の対象になることもあります。
「売却すると税金がかかると聞いて怖くて動けない。どれくらいかかるの？」
相続した不動産の売却では「譲渡所得税」がかかる場合があります。ただし相続空き家の3000万円特別控除や、相続税の取得費加算など、要件を満たせば税負担を大幅に軽減できる制度があります。売却前に税理士への相談を強くおすすめします。
「兄弟と共有名義になっているが、一人が売却を反対していて困っている」
共有不動産は全員の同意がなければ売却できないのが原則です。ただし自分の「持分だけ」を売ることは法律上可能で、持分買取の専門業者に相談するという選択肢もあります。まずは法的な選択肢を専門家に確認しましょう。
※ 上記はオーナーから寄せられる典型的な相談をもとに編集部が再構成したものです
相続した家を売る前に確認すること
① 相続登記（名義変更）が完了しているか
相続した不動産を売却するには、まず相続登記（名義変更）を完了させる必要があります。被相続人（亡くなった方）名義のままでは売却できません。2024年4月から相続登記が義務化され、相続を知った日から3年以内の申請が必要です。
② 遺産分割協議が完了しているか
相続人が複数いる場合、誰が不動産を相続するかを遺産分割協議で決める必要があります。全員の合意がなければ売却できません。
③ 物件の状態・権利関係の確認
借地権付きか・共有名義か・抵当権が残っていないか・境界が確定しているかなどを確認します。
相続した家を売る流れ
- 相続人の確定：戸籍を調査して相続人を確定
- 遺産分割協議：誰が不動産を相続するか決定
- 相続登記：法務局に申請して名義変更
- 不動産会社に査定依頼：売却価格の見当をつける
- 売却方法の選択：仲介 or 買取
- 売買契約・決済：買主と契約、代金受取・引き渡し
- 確定申告：売却益が出た場合は翌年に申告
相続不動産を売るときの税金
譲渡所得税・住民税
売却益（譲渡所得）に対して税金がかかります。相続した不動産の取得費は被相続人が取得した時の価格で計算されるため、古い物件ほど取得費が低く税負担が大きくなる傾向があります。
空き家特例（3,000万円控除）
相続した空き家を一定の条件下で売却すると、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる「空き家に係る譲渡所得の特別控除」が使えます。主な条件は以下のとおりです。
- 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却
- 昭和56年5月31日以前に建築された建物
- 相続前に被相続人が1人で居住していた
- 売却価格が1億円以下
条件を満たす場合は税負担が大幅に軽減されるため、税理士への確認をおすすめします。
売却が難しい場合は買取も選択肢
相続した家が老朽化している・借地権付き・遠方にあるなど、通常の売却が難しいケースでは買取業者への相談が有効です。残置物そのまま・修繕不要で対応してもらえる場合もあります。
借地権・訳あり物件の売却・買取をお考えなら
まずは無料査定で価値を確認しよう
借地権・築古・空き家・再建築不可など訳あり物件も対応。スピード買取で手間なく売却できます。
EDITOR’S REPORT
相続した家の売却実例から見えた「名義変更前に動くと問題になる理由」
① 未登記・名義変更前の売却は契約が破談になるリスクがある
実際に「売買契約を結んだ後に名義が被相続人のままと判明し、契約が破談になった」という事例があります。相続不動産の売却は「相続登記（名義変更）完了後」に進めることが鉄則です。2024年から相続登記が義務化されたこともあり、早期の登記が重要です。
② 相続税の取得費加算の特例を活用できるか確認する
相続税を支払った場合、相続発生から3年10ヶ月以内に売却すれば「相続税の一部を取得費に加算できる特例」が使えます。これにより譲渡所得税の負担が軽くなるケースがあります。この特例の存在を知らずに売却した方が損をしているケースは多いため、必ず税理士に確認してください。
③ 複数相続人がいる場合の合意形成が最大の難関
相続人が複数いる場合、全員の同意なしに売却できないため、1人でも反対すると手続きが止まります。特に感情的なしこりがある場合は弁護士・司法書士に調整役として入ってもらうことで、話し合いがスムーズに進みやすくなります。
📌 編集部の結論
相続した家の売却は「名義変更→税理士への相談→複数社査定→売却」の順番を守ることで、想定外のトラブルと損税を防げます。急ぎたい気持ちはわかりますが、手順を踏むことが最終的な手残りを最大化します。
まとめ
- 相続した家の売却には相続登記（名義変更）が先決
- 複数の相続人がいる場合は遺産分割協議が必要
- 相続後3年以内なら空き家特例（3,000万円控除）を活用できる可能性がある
- 訳あり・老朽化物件は買取業者への相談も選択肢のひとつ
借地権・訳あり物件の売却・買取をお考えなら
まずは無料査定で価値を確認しよう
借地権・築古・空き家・再建築不可など訳あり物件も対応。スピード買取で手間なく売却できます。
コメント