サブリースのデメリット6つと失敗しない会社の選び方

はじめに

「空室でも家賃が入る」「管理を全部任せられる」——サブリースのメリットは魅力的です。しかし、デメリットやリスクを十分に理解しないまま契約してしまい、後悔するオーナーが後を絶ちません。

消費者庁や国土交通省がサブリース契約に関するトラブルへの注意喚起を行っているほど、問題事例は多くあります。この記事では、サブリースの6つのデメリット・実際のトラブル事例・失敗しない会社の選び方を正直にお伝えします。

サブリースのデメリット6つ

デメリット①　受け取れる賃料が通常より低い

サブリース会社がオーナーに支払う保証賃料は、市場賃料の80〜90%程度が一般的です。サブリース会社が差し引く手数料は家賃の10〜20%程度で、通常の管理委託（家賃の3〜5%）と比べて大幅に高くなります。

空室リスクが低い優良立地の物件であれば、サブリースを利用するよりも通常の賃貸管理の方が収益は高くなります。また、礼金・更新料・敷金などもサブリース会社の収入となるため、オーナーが受け取れません。

デメリット②　保証賃料が将来的に引き下げられる

「30年間家賃保証」という言葉を見かけることがありますが、これは「30年間賃料が変わらない」という意味ではありません。多くのサブリース契約では2年ごとに賃料の見直しが行われ、市場環境や建物の老朽化を理由に保証賃料が引き下げられるケースが多くあります。

「契約時に約束していた賃料を一方的に引き下げられた」というトラブルは非常に多く発生しています。減額される額によってはローン返済計画に支障が出てしまう可能性もあります。

デメリット③　免責期間は収入がゼロになる

免責期間とは、サブリース会社がオーナーに対して家賃保証を行わない期間のことです。契約開始時の入居者募集期間（1〜3ヶ月程度）や、入居者が退去したあとの募集期間にも免責期間が設定されているケースがあります。

この期間中は家賃収入がゼロになりますが、契約書に小さな文字で記載されていたり、説明が不十分なまま契約してしまうトラブルが多く報告されています。

デメリット④　オーナー側からの解約が難しい

サブリース契約は法的には「賃貸借契約」であり、借地借家法が適用されます。貸主（サブリース会社）より借主の権利が保護されるため、オーナー（貸主）からの一方的な解約は非常に難しい状況です。

「売却したくなった」「建て替えたくなった」という状況になっても、オーナーからの解約には正当事由と立ち退き料の支払いが必要なケースがあります。一方でサブリース会社側からの解約は比較的容易なため、オーナーに不利な構造になっています。

デメリット⑤　入居者の選定ができない

サブリース契約では、入居者の選定をサブリース会社が行います。オーナーが「ペット不可にしたい」「完全禁煙で運営したい」と考えても、サブリース会社がその意向に反した入居者を入れてしまう場合があります。

また、入居者トラブルが発生しても、オーナーが直接対処できないケースがあります。トラブルが大きくなると物件の価値が下がることにもつながります。

デメリット⑥　修繕費はオーナー負担・業者を選べない場合がある

建物や設備が老朽化した場合の修繕費用はオーナー負担となります。さらに、修繕・リフォームの業者はサブリース会社が指定する場合があり、市場相場より割高な費用を請求されるトラブルも発生しています。工事内容や施工会社を自由に選べないケースがあることも覚えておきましょう。

実際に起きたサブリールトラブル事例

事例①「かぼちゃの馬車」問題（2018年）

女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」を運営していた会社が倒産し、オーナーへの賃料の支払いが停止しました。ローンを組んでいたオーナーは銀行への月々の返済が困難になり、多くのオーナーが自己破産またはそれに近い状況に追い込まれました。

当初は30年間の家賃保証を約束していたにもかかわらず、実際には入居率が下がったことを理由に保証家賃の減額や家賃保証自体の打ち切りが行われていたことも判明しました。

事例②　賃料減額を巡るトラブル

「都心の物件なら需要が下がらないので保証家賃も下がらない」「○年間にわたり家賃は確実に保証される」などと説明を受けたにもかかわらず、実際には契約期間中に家賃の減額請求を受けたケースが多数報告されています。

事例③　強引な物件購入の勧誘

「サブリースなら空室に関係なく家賃収入が保証される」「ローン完済後は年金の代わりになる」などと説明し、複数物件の購入を強引に迫るケースが報告されています。物件の販売業者とサブリース会社が提携関係にあることも多く、消費者庁が注意喚起を行っています。

サブリース新法（2020年施行）で何が変わったか

こうしたトラブルが多発したことを受け、2020年12月に「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（サブリース新法）」が施行されました。主な規定は以下の通りです。

• 実際よりも優良だと見せかける誇大広告・虚偽広告の禁止
• 家賃減額リスクや中途解約の可能性を隠した不当な勧誘行為の禁止
• 家賃減額のリスクや契約期間などを書面で交付したうえで重要事項説明を行うことの義務化
• 管理戸数200戸以上のサブリース会社への国土交通省への登録義務

法整備により以前よりトラブルは減ってきていますが、完全になくなったわけではありません。オーナー自身が契約内容を理解したうえで選ぶことが依然として重要です。

失敗しないサブリース会社の選び方

選び方①　設立年数・管理実績を確認する

設立から長年にわたって安定した経営を続けている会社は、倒産リスクが低く、ノウハウも蓄積されています。立ち上げたばかりのサブリース会社は経営基盤がしっかりしていないため、経営が悪化しやすい傾向があります。管理戸数・平均入居率・過去のトラブル実績なども確認しましょう。

選び方②　国土交通省への「賃貸住宅管理業者」登録を確認する

管理戸数200戸以上のサブリース会社は、国土交通省への「賃貸住宅管理業者」登録が義務付けられています。登録済みかどうかは国土交通省のウェブサイトで確認できます。登録済みの会社を選ぶことで一定の信頼性が担保されます。

選び方③　現実的な収支計画を提示してくれるか確認する

候補業者には収支計画を提出してもらいましょう。必要な経費が計上されていない、老朽化による家賃低下が想定されていないなど、見通しの甘いシミュレーションを提示する会社には注意が必要です。将来の賃料改定リスクも含めた現実的な計画を提示してくれる会社を選びましょう。

選び方④　賃料改定の条件・実績を確認する

過去に一度も賃料を下げたことがない実績を持つ会社は安心材料になります。賃料改定がいつ・どんな基準で行われるかを契約前に必ず確認してください。また、賃料引き下げを提案された場合に、周辺エリアの家賃相場と照らし合わせて妥当かどうか自分でも判断できるよう、相場を把握しておきましょう。

選び方⑤　免責期間が短い・またはない会社を選ぶ

免責期間がない、または極力短い（1ヶ月以内）会社を選ぶのが理想的です。また、退去後の募集期間にも免責期間が設定されているかどうかを確認しておきましょう。

選び方⑥　担当者のレスポンス・誠実さを確認する

長期にわたってやり取りをする必要があるため、担当者のレスポンスが速いか、質問に誠実・丁寧に回答してくれるかも重要なポイントです。「甘い言葉で過度に契約を勧めてくる」「リスクの説明が不十分」という場合は要注意です。

選び方⑦　解約条件を必ず確認する

契約からどれくらい経過すると解約できるのか、解約は何か月前に予告する必要があるか、違約金が発生するのかを契約前に確認しましょう。将来の売却・建て替えの計画がある場合は、解約条件が柔軟な会社を選ぶことが重要です。

サブリースが向いているケース・向いていないケース

サブリースが向いているケース

• 地方・郊外など空室リスクが高いエリアの物件
• 築古で通常の賃貸では入居者が集まりにくい物件
• 遠方在住で管理が難しいオーナー
• 賃貸経営の初心者でノウハウがない方
• 空室ゼロで安定収入を得たい方

サブリースが向いていないケース

• 都心・駅近など入居者が集まりやすい優良立地の物件
• 収益を最大化したい方
• 将来的に売却・建て替えを検討している方
• 入居者選定に強いこだわりがある方

よくある質問（FAQ）

Q. サブリースは「やめとけ」という意見をよく見ますが本当ですか？

デメリットを理解せずに契約してしまうと後悔するケースが多いため、そのような意見が多く見られます。ただし、空室リスクが高い物件や管理の手間を省きたいオーナーにとっては、正しく理解して適切な会社を選べば有効な選択肢になります。「サブリース＝悪」ではなく、物件と状況に合っているかどうかが重要です。

Q. サブリース会社が倒産したらどうなりますか？

家賃保証が受けられなくなります。ローンを抱えている場合は返済が困難になるリスクがあります。財務基盤が安定していて長年の実績がある会社を選ぶことが重要です。

Q. 賃料減額の要求を断ることはできますか？

断ることは可能ですが、交渉が必要です。周辺エリアの家賃相場を自分でも調べ、提示された減額が妥当かどうかを判断したうえで交渉しましょう。ただし、合意できない場合はサブリース会社から解約を申し出られるリスクがあります。

Q. サブリース新法が施行されてトラブルはなくなりましたか？

法整備によって以前よりはトラブルが減少していますが、完全になくなったわけではありません。法律が整備されても、オーナー自身が契約内容を理解したうえで選ぶことが引き続き重要です。

まとめ

サブリースはメリットが大きい反面、デメリットやリスクも確実に存在します。正しく理解して適切な会社を選べば、空室リスクをなくしながら安定した賃貸経営を実現できます。

• 保証賃料は市場賃料の80〜90%程度で、定期的に引き下げられるリスクがある
• 免責期間中は収入がゼロになる
• オーナー側からの解約は難しく、売却・建て替えに制約が生じる場合がある
• 入居者の選定ができず、修繕費もオーナー負担
• 「かぼちゃの馬車」など大きなトラブル事例があり、会社選びが最も重要
• 設立年数・管理実績・賃料改定実績・免責期間・解約条件を必ず確認する

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