一括借上げとは？サブリースとの違いと仕組みをわかりやすく解説

はじめに

「一括借り上げ」「サブリース」——不動産の賃貸管理を調べていると、この2つの言葉をよく目にします。同じ意味として使われることも多いですが、厳密には異なる概念です。

この違いを正しく理解しないまま契約してしまうと、想定外の手数料を請求されたり、トラブルの原因になることもあります。この記事では、一括借り上げとサブリースの違いを整理したうえで、仕組み・メリット・デメリット・注意点まで、初めての方にもわかりやすく解説します。

一括借り上げとは？

一括借り上げとは、不動産会社や管理会社が、オーナーが所有しているマンションやアパートなどの不動産物件を一棟丸ごと借り上げる契約方式のことです。「マスターリース契約」とも呼ばれます。

オーナー視点から見ると、自身の所有するマンションやアパートを不動産会社や管理会社に預ける形になります。一括借り上げ契約をした不動産は、オーナーに変わって管理会社が入居者を募集し、入居契約が結ばれると管理会社が入居者に転貸する形になります。

サブリースとは？

サブリースとは、管理会社がオーナーから一括借り上げした賃貸物件をオーナーに代わって第三者（入居者）に貸し出す行為のことです。「又貸し」「転貸」とも呼ばれます。

つまり、厳密に定義すると以下のようになります。

• 一括借り上げ（マスターリース）：オーナーと管理会社が結ぶ賃貸借契約
• サブリース：管理会社と入居者が結ぶ転貸借契約

サブリースは一括借り上げを前提としてはじめて成立します。そのため、一括借り上げからサブリースまでの一連の流れをまとめて「サブリース」または「一括借り上げ」と呼ぶケースが多く、実務上はほぼ同義として使われています。

一括借り上げ・サブリースの仕組み

お金の流れを整理すると以下のようになります。

1. 入居者は管理会社（サブリース会社）と契約を結び、賃料を支払う
2. 管理会社は入居者から受け取った賃料から手数料を差し引いた金額をオーナーに支払う
3. オーナーは入居者の有無に関わらず、毎月一定の賃料を受け取れる（賃料保証型の場合）

つまり、オーナーの契約相手は管理会社のみです。入居者と直接契約を結ぶ必要がなく、管理業務もすべて管理会社が担当します。

一括借り上げの2つの契約タイプ

一括借り上げの契約方法には「賃料保証型」と「パススルー型」の2種類があります。

賃料保証型（賃料固定型）

管理会社が入居者の有無に関わらず、毎月一定の家賃をオーナーに支払うタイプです。たとえ空室があってもその影響を受けることなく、決まった家賃収入を得ることができます。一般的に管理会社の手数料は15〜20%程度と割高になります。

空室リスクを完全に回避したいオーナーに向いています。

パススルー型（実質賃料連動型）

入居者から受け取った実際の賃料に連動してオーナーへの支払い額が変動するタイプです。空室時には収入が減少しますが、手数料は賃料保証型より低めに設定されていることが多いです。

一括借り上げと管理委託の違い

一括借り上げと混同しやすいのが「管理委託」です。両者の主な違いは以下の通りです。

	一括借り上げ（サブリース）	管理委託
賃料を支払う相手	管理会社→オーナー	入居者→オーナー
契約相手	管理会社のみ	入居者と直接契約
空室時の収入	あり（賃料保証型）	なし
手数料の目安	賃料の10〜20%	賃料の3〜10%
管理業務	すべて管理会社	管理会社（一部オーナー）
入居者トラブル対応	管理会社が対応	管理会社（一部オーナー）

最大の違いは「オーナーが入居者と直接関わるかどうか」という点です。一括借り上げでは入居者との契約関係が一切発生しないため、トラブルが裁判にまで発展した場合も訴訟の対象になりません。

一括借り上げのメリット

メリット①　空室でも収入が得られる

賃料保証型の一括借り上げであれば、空室があっても毎月一定の賃料がオーナーに支払われます。通常の賃貸管理では空室期間中は収入がゼロになりますが、一括借り上げではそのリスクを回避できます。

メリット②　管理業務をすべて任せられる

入居者の募集・契約手続き・家賃の集金・督促・退去時の立ち会い・クレーム処理・物件の管理運営など、賃貸経営に関するあらゆる業務を管理会社が担当します。オーナーは物件の所有者としての立場を保ちながら、実務から解放されます。

メリット③　入居者トラブルの当事者にならない

入居者との契約はすべて管理会社が結ぶため、万が一入居者トラブルが発生してもオーナーが巻き込まれる心配はありません。訴訟に発展した場合も、オーナーは訴訟の対象になりません。

メリット④　相続税の節税効果がある

家賃保証型の一括借り上げを選択すると相続税評価上の賃貸割合が100%になります。アパート等の相続税評価額は賃貸割合が100%となると、相続税の節税効果が最も高まる仕組みとなっています。

一括借り上げのデメリット・注意点

デメリット①　受け取れる賃料が低くなる

管理会社はオーナーから査定した賃料の80〜90%程度をオーナーに支払います。差額の10〜20%が管理会社の収益となるため、通常の管理委託より受け取れる賃料は低くなります。

デメリット②　賃料が引き下げられる可能性がある

家賃保証型の一括借り上げでも、家賃は永久に固定されるものではありません。空室が増えてしまうと、管理会社からの賃料減額要求があります。管理会社によっては毎年のように賃料減額を求めてくるケースもあるため、契約前に賃料改定のルールを確認することが重要です。

デメリット③　免責期間がある

免責期間とは、契約日から入居者募集期間として設けられる、オーナーに収入が入らない期間のことです。免責期間は一般的に契約日から60〜90日で設定されています。また、会社によっては入退去の期間も免責期間になり、家賃が発生しない場合もあるため事前確認が必要です。

デメリット④　契約解除が難しい場合がある

一括借り上げ契約はオーナー側からの解約に制約があるケースがほとんどです。解約予告期間が長かったり、違約金が発生することがあります。将来的に売却や建て替えを検討している場合は、解約条件を事前に確認しましょう。

デメリット⑤　修繕費はオーナー負担

建物や設備が老朽化した場合の修繕費用は、管理会社ではなくオーナー負担となります。自然災害などで建物や設備が損傷を受けた場合も同様です。不測の事態に備えて、毎月の収入から修繕費などを積み立てておくと安心です。

デメリット⑥　管理会社の倒産リスクがある

最悪の場合、管理会社（サブリース会社）が倒産してしまう可能性があります。倒産した場合は家賃保証が受けられなくなるため、財務基盤が安定した実績ある会社を選ぶことが重要です。

一括借り上げ契約前に確認すべきチェックリスト

• 保証賃料は市場賃料の何%か
• 免責期間は何ヶ月か（入退去時も含まれるか）
• 賃料改定はどのくらいの頻度で行われるか
• 解約するにはどんな手続きが必要か・違約金はあるか
• 修繕費の負担ルールはどうなっているか
• 会社の設立年数・管理戸数・財務状況はどうか
• 過去に賃料を下げたことがあるか

よくある質問（FAQ）

Q. 一括借り上げとサブリースは同じですか？

厳密には異なります。一括借り上げはオーナーと管理会社の間の契約、サブリースは管理会社と入居者の間の転貸借契約です。ただし実務上は、この一連の流れをまとめて「サブリース」または「一括借り上げ」と呼ぶことがほとんどです。

Q. 賃料保証型とパススルー型はどちらがいいですか？

空室リスクを避けたい・安定収入を優先したい方には賃料保証型が向いています。手数料を抑えて収益を最大化したい・立地が良く空室になりにくい物件の場合はパススルー型が向いています。

Q. 一括借り上げ中に物件を売却できますか？

可能ですが、一括借り上げ契約が残っている状態での売却は買い手が限られます。売却を検討している場合は、早めに管理会社に相談し、解約条件を確認したうえで進めましょう。

Q. 免責期間中はどうすればいいですか？

免責期間中は家賃が入らないため、ローンの返済などはオーナーの自己負担になります。契約前に免責期間の長さを確認し、その期間の資金計画を立てておくことが重要です。免責期間がない、または短い会社を選ぶのが理想です。

まとめ

一括借り上げとサブリースは、厳密には異なる概念ですが、実務上は同義として使われることがほとんどです。オーナーにとって重要なのは契約の仕組みを正しく理解し、信頼できる会社を選ぶことです。

• 一括借り上げ＝オーナーと管理会社の契約（マスターリース）
• サブリース＝管理会社と入居者の転貸借契約
• 賃料保証型なら空室でも毎月収入が得られる
• 賃料は将来的に引き下げられる可能性がある
• 免責期間・解約条件・修繕費負担ルールを事前に確認することが重要
• 財務基盤が安定した実績ある会社選びが成功の鍵

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