賃貸管理会社の選び方【失敗しない5つのポイント】

はじめに

「管理会社はどこも同じだろう」——そう思って安易に選んでしまい、後悔するオーナーは少なくありません。

賃貸管理会社の選択は、空室率・家賃収入・入居者トラブルの頻度など、賃貸経営の成否に直結します。管理手数料が安い会社を選んだ結果、サービスの質が低く入居者の満足度が下がり、空室率が上昇してしまったというケースも珍しくありません。

この記事では、賃貸管理会社が担う業務内容を整理したうえで、失敗しない選び方のポイントを5つに絞ってわかりやすく解説します。

賃貸管理会社とは？何をしてくれるのか

賃貸管理会社とは、オーナーに代わって賃貸物件の管理・運営を行う会社です。アパート経営を1つの会社に例えるとすると、賃貸オーナーは株主兼社長、管理会社は実際に働いてくれる「社員」というイメージです。

主な業務内容は以下の通りです。

• 入居者の募集・広告掲載
• 入居審査・賃貸借契約の締結
• 家賃の回収・督促
• 入居者からのクレーム・トラブル対応
• 建物の定期点検・メンテナンス手配
• 退去時の立ち会い・原状回復工事の手配
• 更新・解約手続き

管理会社に委託すれば、これらすべての管理業務を一任できます。オーナーご自身が限られた時間を使って対応にあたったり、修繕計画を策定するために管理の勉強をしたりする必要がなくなります。

管理委託と管理手数料の相場

管理会社に支払う手数料の目安は、契約形態によって異なります。

契約形態	手数料の目安	空室時の収入
管理委託（管理代行）	賃料の3〜10%	なし
サブリース（一括借り上げ）	賃料の10〜20%	あり（家賃保証）

管理手数料の安さだけで判断するのは危険です。手数料が安くても空室が増えれば収益は落ちます。管理料が高くても空室の少ない募集力のある管理会社の方が、結果的には収入が高くなることも十分考えられます。

失敗しない管理会社の選び方5つのポイント

ポイント①　入居率・客付け力を確認する

賃貸経営において何より重要なのが、高い入居率を保つことです。管理物件の入居率が95%以上かどうかを目安に判断すると良いでしょう。空室を埋めることが最も収益の改善につながる方法だからです。

管理会社の「客付け力」は、管理物件の成約に至るまでの平均募集期間から把握できます。成約までの期間が短いほど、空室リスクへの対策が取られていると推測できます。また、空室が長引いたときに「賃料を下げる」という提案だけでなく、他の対策を提案してもらえるかを確認することも重要なポイントです。

また、今の時代、入居希望者のほとんどはインターネットで部屋を探しています。自分の物件をすぐに大手不動産ポータルサイト（SUUMO・HOME’S・at-homeなど）に掲載してもらえるか、掲載する写真のクオリティは十分かなども確認しましょう。

ポイント②　地域密着の実績があるか確認する

賃貸管理会社は、物件がある地域において豊富な管理実績がある会社を選ぶことが望ましいです。地域に根差し、周辺で多くの物件を管理している会社は、地域の相場と借主のニーズに精通しており、周辺地域で物件を探している見込み客も多く抱えています。

都市部の不動産と郊外の不動産では、おのずと管理運営のアプローチも異なります。その違いを認識して、地域のニーズに合わせた管理をしてくれる会社かどうかを確認しましょう。また、借主のニーズをよく把握しているため、入居者がなかなか決まらない部屋について適切なリフォームのアドバイスを行ってくれる可能性も高まります。

ポイント③　トラブル対応力・レスポンスの速さを確認する

給湯器の故障や水漏れ、入居者同士の騒音トラブルなどに素早く対応できる体制の管理会社を選ぶことが重要です。緊急の要件に対し、24時間体制のコールセンターがある管理会社を選ぶと、オーナーも入居者も安心です。

担当者のスキルも確認しましょう。初対面の際にしっかりメモを取っているか、こちらからの質問に即答できなければいつまでに回答すると期日を伝えてくるか、その約束はきちんと守れたか——こういったビジネスパーソンとしての基本スキルは、長期的な付き合いの中で大きな差になります。

ポイント④　管理手数料だけで選ばない

管理手数料の安さやブランドだけで管理会社を選ぶのは、失敗しやすいやり方です。低コストのサービスが必ずしも最適解とは限らず、ときには収益性の悪化を招きかねません。また、名の知れた大手の管理会社であっても、個々の物件に最適なサービスを提供しているとは限りません。

比較する際は手数料だけでなく、以下の点も合わせて確認しましょう。

• 管理業務の対応範囲（入居者募集・集金・修繕手配など、どこまで対応してくれるか）
• 空室対策のノウハウ（定番対策以外のオリジナル提案があるか）
• 原状回復費用の目安（退去後のリフォーム費用が割高でないか）

ポイント⑤　複数社を比較して選ぶ

管理会社は1社だけに絞らず、必ず複数社に話を聞いて比較・検討しましょう。管理会社によって条件や経営方針は大きく異なります。インターネットでの情報収集や一括比較サイトを活用して候補を複数見つけ、実際に担当者と話して相性を確認したうえで1社に絞っていくのが理想的です。

管理会社を選ぶ際によくある失敗パターン

失敗①　手数料の安さだけで選ぶ

手数料が安くてもサービスの質が低ければ、入居者の満足度が下がり退去が続きます。結果として空室が増え、収益が落ちてしまいます。費用対効果を総合的に判断することが重要です。

失敗②　大手というだけで選ぶ

大手管理会社は安心感がありますが、個別物件への対応が薄くなるケースがあります。地元密着の中小管理会社の方が、物件のある地域のニーズに精通していて適切な対応をしてくれることも少なくありません。

失敗③　1社だけに任せきりにする

長年同じ管理会社に任せていると、問題が表面化しにくくなります。定期的に報告を求め、入居率・対応状況・収支を確認する習慣をつけましょう。改善が見られない場合は管理会社の切り替えも選択肢になります。

管理委託とサブリース、どちらを選ぶべきか

管理会社への委託方法は「管理委託」と「サブリース（一括借り上げ）」の2種類があります。

管理委託が向いている人

• 物件の立地が良く、空室になりにくい
• 収益を最大化したい
• ある程度自分で経営に関わりたい

サブリースが向いている人

• 遠方在住で管理が難しい
• 空室リスクを完全になくしたい
• 管理業務をすべて任せたい
• 築古物件で通常の賃貸では入居者が集まりにくい

よくある質問（FAQ）

Q. 管理会社はいつでも変更できますか？

原則として変更可能ですが、現在の管理会社との契約内容（解約予告期間・違約金など）を確認する必要があります。一般的に解約予告は3〜6ヶ月前が必要なケースが多いです。入居者への通知も必要になります。

Q. 管理手数料の相場はどのくらいですか？

管理委託の場合は賃料の3〜10%、サブリース（一括借り上げ）の場合は賃料の10〜20%が目安です。業務範囲によって異なるため、何がどこまで含まれているかを確認したうえで比較しましょう。

Q. 大手と地域密着、どちらを選ぶべきですか？

どちらが良いかは物件の立地や状況によって異なります。大手は全国ネットワークが強く法人集客に有利な場合があります。地域密着型は地元の賃貸ニーズに精通しており、きめ細かい対応が期待できます。物件のある地域で実績が豊富かどうかを優先して判断しましょう。

Q. 管理会社に任せた後もオーナーがやることはありますか？

定期的な報告確認・修繕の承認・確定申告などはオーナーが行う必要があります。管理会社に任せることで日常の業務負担は大幅に減りますが、経営判断はオーナーが行うことが基本です。

まとめ

賃貸管理会社の選択は、賃貸経営の成否に直結する重要な判断です。手数料の安さやブランド名に惑わされず、総合的なサービスの質を重視することが肝心です。

• 入居率95%以上・客付け力の高さを最優先で確認する
• 地域の賃貸ニーズに精通した会社を選ぶ
• トラブル対応力・レスポンスの速さを事前に確認する
• 手数料の安さだけで選ばず、費用対効果を総合的に判断する
• 必ず複数社を比較してから決める
• 空室リスクをゼロにしたいならサブリースも選択肢に入れる

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管理の手間をなくして安定収入を得たいなら、サブリースという選択肢もあります。

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