築古・古い物件の活用に悩むオーナーからよく寄せられる相談
「築35年の木造アパートを相続した。こんな古い物件でも賃貸で収益が出る？」
築年数だけで諦めるのは早いかもしれません。築古物件でも「シェアハウスへの転用」「外国人向け賃貸」「DIY賃貸（入居者が自由に改装できる形式）」などで需要を見つけているオーナーも多いです。まずは複数の賃貸会社・サブリース会社に査定を依頼してみましょう。
「リフォームに300万かけて賃貸に出したのに、入居が決まらない」
リフォーム内容と入居者ニーズのミスマッチが原因のことがあります。「高級感のある内装」より「清潔感・設備（Wi-Fi・エアコン）・水回りの使いやすさ」の方が入居者の優先度が高い傾向があります。リフォーム前に不動産会社に相談することが重要です。
「空室を出し続けるくらいなら売却した方がマシ？でも買い手がいるか心配」
築古物件でも「土地値」「リノベーション需要」「投資家向け物件」として売却できるケースは多いです。通常の仲介だけでなく、訳あり物件専門の買取業者に査定を依頼することで、思いがけず早期に現金化できることもあります。
※ 上記はオーナーから寄せられる典型的な相談をもとに編集部が再構成したものです
はじめに
「築30年以上の物件、もう貸せないんじゃないか」——そう思っているオーナーは少なくありません。しかし、築古物件でも正しい戦略を取れば、十分に収益化できます。
むしろ築古物件には、新築にはない強みがあります。購入コストが低い分、利回りが高くなりやすく、リノベーションで付加価値をつければ競争力のある物件に生まれ変わることができます。この記事では、築古物件を賃貸で活用するための実践的な方法を解説します。
築古物件が空室になりやすい理由
まず問題の原因を理解することが空室対策の第一歩です。築古物件が敬遠されがちな主な理由は以下の通りです。
- 設備が現代のニーズに合っていない：3点ユニットバス・和室・収納不足・対面でないキッチンなど、現代の入居者が使いにくいと感じる設備や間取り
- 外観・内装の古さ：内見時に「古くて汚い」という第一印象を与えてしまうと、そこだけで選ばれなくなる
- 競合物件との差：同じ家賃帯なら新築・リノベーション済み物件が優先して選ばれる
- インターネット無料・宅配ボックスなどの設備不足：現代の入居者が「当たり前」と感じる設備がない
ただし、これらはすべて対策可能です。重要なのは「何が原因か」を特定し、優先度の高い対策から着手することです。
築古物件の空室対策【優先度順】
STEP 1｜まずコストゼロでできることから着手する
リフォームの前に、費用をかけずにできることから始めましょう。
- 共用部・エントランス・ゴミ置き場の清掃・美化
- 物件の掲載写真を広角レンズで撮り直す
- 募集情報を複数のポータルサイトに掲載する
- 敷金・礼金のゼロ化、フリーレントの検討
- ペット可・楽器可など入居条件の緩和
これだけで空室が改善するケースも多くあります。
STEP 2｜費用対効果の高いリフォームを行う
築古物件のリフォームは「どこまでやるか」が重要です。闇雲にお金をかけず、費用対効果の高い箇所に絞って投資しましょう。
優先度が高いリフォーム箇所
- 壁紙（クロス）の貼り替え：最もコスパが高い。清潔感が大幅に改善される
- 床材（フローリング・クッションフロア）の張り替え：見た目と印象が大きく変わる
- 水回りの清掃・交換：キッチン・浴室・トイレは入居者の判断に直結する
- 照明のLED化：省エネで明るく、現代的な印象になる
- 和室の洋室化：和室は家具が置きにくく敬遠されやすい。洋室にするだけで入居率が改善することが多い
リフォーム費用の目安
| リフォーム内容 | 費用の目安 | 効果 |
|---|---|---|
| 壁紙・クロスの貼り替え（1室） | 5〜15万円 | 高 |
| 床材の張り替え（1室） | 5〜15万円 | 高 |
| 和室→洋室化 | 15〜50万円 | 高 |
| キッチン交換 | 20〜80万円 | 中〜高 |
| 浴室リフォーム | 30〜100万円 | 中〜高 |
| 外壁塗装 | 50〜200万円 | 中 |
STEP 3｜ターゲットを絞ったリノベーション
「誰に住んでほしいか」を明確にしてからリノベーションを計画すると、費用対効果が高くなります。
- 単身者・学生向け：インターネット無料・宅配ボックス・おしゃれなデザイン重視
- ファミリー向け：対面キッチン・収納充実・子育て環境
- 高齢者向け：バリアフリー・手すり設置・和の雰囲気
- 外国人向け：外国語対応・コンロの種類・文化に配慮した間取り
STEP 4｜サブリース・シェアハウス転用を検討する
通常の賃貸では入居者が集まりにくい築古物件でも、サブリースやシェアハウス転用で解決できるケースがあります。
- サブリース（一括借り上げ）：空室でも毎月保証賃料が入る。物件の状態にかかわらず対応してくれるサブリース会社もある
- シェアハウス転用：一戸建てや広めの物件をシェアハウスとして活用。複数人が住むことで収益が上がる可能性がある
- 社宅・法人向け賃貸：築年数より立地や設備を重視する法人に貸す
- 民泊（airbnb等）：観光地近くの物件は民泊活用も選択肢（法的要件の確認が必要）
リフォームせずに築古物件を貸す方法
リフォーム費用をかけずに築古物件を活用したい場合、以下の方法が有効です。
- 家賃を適正相場より低めに設定する：立地や状態を正直に反映した家賃設定で、特定のニーズを持つ入居者を集める
- DIY可・造作可物件として貸す：「自分好みに改造してOK」という条件で貸すことで、個性的な入居者や飲食店・オフィスとしての活用を促せる
- 現状渡しで賃料を抑える：原状回復不要・リフォームなしの現状渡しとして低家賃で貸す
築古物件でサブリースを使うメリット
通常の管理委託では入居者が集まりにくい築古物件でも、サブリース会社（特にシェアハウスや社宅として活用する会社）に一括借り上げしてもらえれば、オーナーは空室リスクゼロで毎月収入を得られます。
- リフォーム費用をかけなくてもサブリース会社が活用方法を考えてくれる
- 管理業務はすべてサブリース会社が担当
- 築年数に関係なく、立地が良ければ活用できるケースがある
- まずは無料査定で「借り上げてもらえるか」を確認するだけでOK
EDITOR’S REPORT
築30年超の物件でも入居率を維持している事例から学んだ3つのポイント
① 「古さ」より「使いやすさ」が入居の決め手になる
築30年超でも安定して入居者が付いている物件の共通点は「水回りが清潔で使いやすい」「収納スペースが十分ある」「日当たりが良い」の3点でした。外観の古さより室内の快適性が優先されます。水回りのリフォームは費用対効果が高い投資です。
② ターゲット入居者を変えると競争が減る
単身向け・ファミリー向けという一般市場ではなく、高齢者向け・外国人向け・DIY可能物件として打ち出すことで競合が減り、空室が解消した事例があります。物件の特性を活かしたターゲット設定を管理会社と一緒に考えることをおすすめします。
③ 「築古×サブリース」の組み合わせは会社選びが重要
築古物件はサブリース会社に断られるケースがある一方、古い物件でも地域の需要を熟知した地元の管理会社がサブリースに前向きなことがあります。大手だけでなく地元密着の会社にも問い合わせることをおすすめします。
📌 編集部の結論
築古物件の収益化は「リフォームにいくらかけるか」より「誰に・どんな条件で貸すか」の戦略設計が先決です。ターゲット設定と管理会社選びを見直すだけで状況が改善するケースは多くあります。
よくある質問（FAQ）
Q. 築何年までなら賃貸に出せますか？
築年数だけで判断する必要はありません。建物の状態・立地・活用方法によっては、築50年以上の物件でも賃貸活用できます。まずは建物の状態確認と、専門家への相談が第一歩です。
Q. リフォームにどのくらいの費用をかければよいですか？
「リフォーム利回り」（リフォームによる家賃上昇分÷リフォーム費用）を計算して判断しましょう。一般的に、リフォーム利回りが物件購入時の利回りより高ければ効果的な投資です。まずは壁紙・床材交換など低コストで高効果の箇所から着手するのがおすすめです。
Q. 築古物件でもサブリースしてもらえますか？
対応しているサブリース会社があります。特にシェアハウスや社宅として活用するサブリース会社は、築古物件でも借り上げてくれるケースがあります。まずは無料査定で確認してみましょう。
まとめ
- 築古物件が空室になる原因は「設備の古さ」「外観の印象」「競合との差」が主
- まずコストゼロの対策（清掃・写真・条件緩和）から始める
- リフォームは壁紙・床材・和室→洋室化など費用対効果の高い箇所に絞る
- ターゲットを明確にしてからリノベーションを計画する
- 通常の賃貸が難しければ、サブリース・シェアハウス転用も選択肢になる
築古物件でも諦めないで。まずは無料査定で活用の可能性を確認しましょう。
クロスハウスでは築古物件でも対応できるケースがあります。お持ちの物件がいくらで借り上げてもらえるか、まずは無料査定だけ試してみてください。
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