空き家を賃貸に出す方法【手順・注意点・サブリースとの比較を解説】

はじめに

「実家が空き家になってしまったが、どうすればいいかわからない」「固定資産税だけ払い続けているのがもったいない」——そんな悩みを抱えているオーナーは多いのではないでしょうか。

空き家を放置すれば維持費がかさむだけですが、賃貸に出せば家賃収入を得ながら建物を守ることができます。ただし、正しい手順と注意点を知らないままに動いてしまうと、思わぬトラブルや損失につながることもあります。

この記事では、空き家を賃貸に出す手順・メリット・デメリット・注意点・サブリースとの比較まで、初めての方にもわかりやすく解説します。

空き家を賃貸に出すメリット・デメリット

メリット

家賃収入が得られる

空き家を所有している限り、固定資産税などの維持費は発生し続けます。賃貸に出すことで家賃収入を得られ、維持費の負担を軽減できます。毎月安定した収入が入る点は、老後の資金としても有効です。

建物の劣化を防げる

人が住まない家は、換気不足・湿気・害虫などにより老朽化が急速に進みます。入居者が住むことで日常的な管理が行われ、建物の劣化を一定程度抑えることができます。

資産を手放さずに済む

売却と違い、賃貸に出しても不動産の所有権は手元に残ります。将来的に自分や家族が住む選択肢を残しながら収益化できる点は、大きなメリットです。

固定資産税の住宅用地特例が継続適用される

賃貸物件として空き家を貸し出している場合でも、住宅用地には税負担を軽減する特例（小規模住宅用地：固定資産税が1/6、一般住宅用地：1/3）が設けられており、賃貸住宅の敷地にも適用されます。

デメリット

空室リスクがある

賃貸経営の最も大きなリスクは「空室」です。常に入居者がいるとは限らず、退去してから次の入居者が決まるまで期間が空いてしまうと、その間の家賃収入はゼロになります。特に戸建て賃貸は、アパートやマンションと比べて住戸数が一つしかないため、空室になった場合の影響が大きくなります。

管理の手間がかかる

入居者対応・設備の修繕・退去後の原状回復など、賃貸経営にはさまざまな管理業務が発生します。遠方に住んでいる場合は特に負担が大きくなります。

初期費用がかかる

リフォーム・クリーニング・設備の修繕など、入居者を迎える前の準備に費用がかかります。リフォームを行う場合は、水回りなど必要最低限の修繕にとどめておくのが無難です。

空き家を賃貸に出す前の確認事項

賃貸に出す前に、以下の点を必ず確認してください。

建物の状態を確認する

まず、建物が賃貸に出せる状態かどうかを確認します。屋根・外壁・水回り・電気設備などに問題がないか、専門家に点検してもらうことをおすすめします。

相続登記が完了しているか

2024年4月から相続登記が義務化されました。名義が被相続人のままでは賃貸契約を結ぶことができません。まだ登記が済んでいない場合は早急に対応しましょう。

共有者がいる場合は全員の同意が必要

兄弟などと共有している物件を賃貸に出す場合、原則として共有者全員の同意が必要です。事前に話し合っておきましょう。

住宅ローンが残っている場合は金融機関に相談

住宅ローンは、契約者本人が居住することを条件に融資されています。そのため、ローン返済中の家を無断で賃貸に出すと契約違反になる可能性があります。必ず事前に金融機関に相談し、許可を得るか、事業用のアパートローンへの借り換えなどを検討しましょう。

空き家を賃貸に出す手順5ステップ

STEP 1｜建物の状態を確認・リフォーム計画を立てる

まず建物全体の状態を確認し、入居者を迎えるためにどの程度のリフォームが必要かを把握します。水回り・電気設備・外壁などを重点的にチェックしましょう。

費用対効果を考え、過剰なリフォームは避けることが重要です。特に賃貸需要が少ないエリアでは、高額なリフォームをしても家賃への転嫁が難しいケースがあります。

STEP 2｜賃貸管理会社・サブリース会社に相談する

不動産会社に訪問してもらい、賃料の査定を出してもらいます。家を貸すときに注意することや手続きの仕方などのレクチャーも受けると良いでしょう。管理を依頼する場合はその手数料がどれくらいかかるのかも、このタイミングで確認します。

通常の賃貸管理会社のほか、サブリース会社に相談する方法もあります。空室リスクを避けたい場合はサブリースが有力な選択肢になります。

STEP 3｜賃料を査定・条件を決定する

近隣の賃貸物件の相場を参考に、適正な賃料を設定します。賃料は高すぎると入居者が集まらず、低すぎると収益が減ります。管理会社や不動産会社に査定を依頼するのが最も確実です。

また、契約形態（普通借家契約・定期借家契約）や入居条件（ペット可否など）もこの段階で決めておきましょう。

STEP 4｜入居者募集・契約締結

管理会社・不動産会社を通じて入居者の募集を開始します。内見対応・入居審査・契約書の作成などは管理会社が対応してくれます。

STEP 5｜管理・運営開始

入居後は、家賃の回収・設備の修繕対応・入居者からの問い合わせ対応などが発生します。管理会社に委託すれば、これらの業務をほぼ任せられます。

通常賃貸とサブリース、どちらを選ぶべきか

空き家を賃貸に出す場合、「通常の賃貸管理」と「サブリース」のどちらを選ぶかが重要なポイントです。

	通常賃貸	サブリース
家賃収入	市場賃料（満額）	市場賃料の80〜90%程度
空室時の収入	なし	あり（保証）
管理の手間	多い	ほぼなし
入居者対応	オーナーまたは管理会社	サブリース会社
向いている人	収益最大化・管理できる方	手間を省きたい・空室リスクを避けたい方

通常賃貸が向いている人

• 物件の立地が良く、入居者が集まりやすい
• 収益を最大化したい
• 管理会社を使いながら自分でも関わりたい

サブリースが向いている人

• 遠方在住で管理が難しい
• 空室リスクを避けて安定収入が欲しい
• 管理業務をすべて任せたい
• 築古物件で通常賃貸では入居者が集まりにくい

空き家を賃貸に出す際の注意点4つ

注意点①　リフォーム費用の回収計画を立てる

空き家を賃貸に出す時には、事前に収支を計算しておくことが重要です。リフォームなどに費用をかけていれば、収支はいつまでもマイナスのままになることもあります。リフォームに費用をかける前に、予想家賃収入と照らし合わせて回収できるかどうかを確認しましょう。

注意点②　賃貸借契約の種類を理解する

賃貸借契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。

ゆくゆくは自分が住みたい、将来は子どもに譲りたいと考えている場合は、契約形態に注意しましょう。一般的な「普通借家契約」で貸し出した場合、借主の権利が強く守られるため、正当な事由がない限り貸主側からの契約解除や更新拒絶は認められません。将来的に自分や親族が住む予定がある場合は、契約期間の満了をもって確実に契約が終了する「定期借家契約」を選択することをおすすめします。

注意点③　火災保険・地震保険を見直す

空き家を賃貸に出すと保険の適用条件が変わります。居住用の火災保険のまま賃貸に出すと保険が適用されないケースがあるため、賃貸用の保険への切り替えを検討しましょう。

注意点④　確定申告が必要になる

家を貸して得る家賃収入は、不動産所得に該当し、所得税の課税対象となります。年間20万円以上の所得が発生した場合には確定申告が必要です。固定資産税・管理費・修繕費などは経費として計上できますので、領収書等をきちんと保管しておきましょう。

築古の空き家でも賃貸に出せる？

築年数だけで判断しない

物件の状態・立地・活用方法によっては、築古でも十分に賃貸活用できます。水回りを最低限リフォームするだけで入居者が見つかるケースもあります。

シェアハウス・社宅など多様な活用方法がある

一般的な住居用のほか、特定コンセプトのシェアハウス、地域に根差した店舗、あるいはトランクルームのような貸倉庫など、さまざまな活用法があります。立地や周辺環境、建物の特性などを踏まえ、最もニーズが見込める方法を選ぶことが成功のポイントです。

サブリースなら築古でも対応できるケースがある

シェアハウスや社宅として活用するサブリース会社であれば、通常の賃貸では難しい築古物件でも借り上げてもらえるケースがあります。まずは無料査定で確認してみることをおすすめします。

よくある質問（FAQ）

Q. 空き家を賃貸に出すのにいくらかかりますか？

物件の状態によって大きく異なります。ハウスクリーニングだけで済む場合は数万円程度ですが、水回りのリフォームが必要な場合は数十〜数百万円かかることもあります。まずは不動産会社やサブリース会社に相談して、必要なリフォームの範囲を確認するのが最初のステップです。

Q. 賃貸に出した後で売却することはできますか？

可能ですが、入居者がいる状態での売却は「オーナーチェンジ物件」として扱われ、買い手が限られます。売却を視野に入れている場合は、定期借家契約を選ぶか、サブリース契約の解約条件を事前に確認しておくことをおすすめします。

Q. 遠方の空き家でも賃貸管理してもらえますか？

管理会社やサブリース会社に委託すれば、遠方の物件でも管理を任せることができます。特にサブリースは管理業務をすべて任せられるため、遠方在住のオーナーに向いています。

Q. 定期借家契約と普通借家契約の違いは？

普通借家契約は契約期間終了後も借主が更新を望めば原則として更新され、貸主から一方的に解約することは難しい契約です。一方、定期借家契約は契約期間が満了すると確実に終了する契約で、将来的に自分が住む予定がある場合に適しています。ただし定期借家契約は入居者が見つかりにくく、家賃が低めになる傾向があります。

まとめ

空き家を賃貸に出すことは、維持費の負担を減らしながら資産を活かす有効な方法です。ただし、リフォーム費用・空室リスク・契約形態の選択など、事前に確認すべきポイントがあります。

• 賃貸に出すことで家賃収入・建物の維持・固定資産税節税のメリットがある
• 住宅ローンが残っている場合は金融機関への相談が必須
• 将来自分が住む予定があるなら定期借家契約を選ぶ
• 管理の手間を省きたい・空室リスクを避けたいならサブリースが最適
• 築古物件でもサブリースで対応できるケースがある
• 家賃収入は確定申告が必要

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