初めて家を貸すオーナーからよく寄せられる疑問
「初めて家を貸すのだが、何から始めればいいのかまったくわからない」
初めて賃貸に出す場合のステップは「①管理会社に相談・査定依頼」「②管理形態（自主管理・委託・サブリース）を決める」「③必要に応じてリフォーム」「④入居者募集・契約」の順番です。まず複数の管理会社・サブリース会社に査定を依頼し、条件を比較することから始めましょう。
「住宅ローンが残っているが、賃貸に出しても大丈夫？」
住宅ローンが残っている場合は、原則として金融機関への事前相談が必要です。転勤・やむを得ない事情があれば「賃貸への転用」が認められるケースが多く、ローンを投資用ローンに切り替える方法もあります。無断で賃貸に出すとローン規約違反になる可能性があるため注意しましょう。
「賃貸に出すと確定申告が必要になると聞いた。難しそうで心配」
賃貸収入は「不動産所得」として確定申告が必要です。ただし管理会社が収支報告書を発行してくれるため、それをベースに申告できます。初年度は税理士に相談するか、税務署の無料相談を活用することをおすすめします。
※ 上記はオーナーから寄せられる典型的な相談をもとに編集部が再構成したものです
はじめに
「初めて不動産を貸すことになったが、何から始めればいいかわからない」「どんな手続きが必要か、費用はいくらかかるか知りたい」——初めて賃貸に出す方にとって、わからないことは山積みです。
この記事では、初めて不動産を賃貸に出す方が知っておくべき基礎知識・手順・費用・注意点を、わかりやすくまとめます。
賃貸に出す前に確認すること
① 住宅ローンの残債を確認する
住宅ローンが残っている場合、金融機関に相談が必要です。無断で賃貸に出すと契約違反になる可能性があります。転勤などやむを得ない事情がある場合は相談することで認められることがあります。
② 相続した物件の場合は登記を確認する
名義が被相続人のままでは契約を結べません。相続登記を完了させてから進めましょう。
③ 共有者がいる場合は全員の同意を得る
④ 建物の状態を確認する
水回り・電気設備・屋根・外壁などに問題がないか確認します。入居者が住める状態かどうかをチェックしましょう。
初めて賃貸に出す手順5ステップ
STEP 1｜管理形態を決める
まず「自主管理」「管理委託」「サブリース」のどれにするかを決めます。初めて賃貸に出す方には、専門家にすべて任せられる管理委託またはサブリースをおすすめします。
- 管理委託：管理業務を会社に委託。空室リスクはオーナーが負う
- サブリース：会社が一括借り上げ。空室でも収入が入る。初心者に特におすすめ
STEP 2｜不動産会社・サブリース会社に相談・査定を依頼する
管理会社またはサブリース会社に物件を見てもらい、想定賃料・管理条件の説明を受けます。複数社に相談して比較することをおすすめします。
STEP 3｜リフォーム・クリーニングを検討する
入居者を迎えるために必要なリフォーム・クリーニングの範囲を決めます。費用対効果を考えて必要最低限の対応に絞ることが重要です。
STEP 4｜賃料・契約条件を決める
周辺の相場を参考に賃料を設定します。また以下の条件も決めておきましょう。
- 契約形態（普通借家か定期借家か）
- 敷金・礼金の設定
- ペット可否・楽器可否などの入居条件
- 管理費の設定
STEP 5｜入居者募集・契約・管理開始
管理会社・サブリース会社を通じて入居者の募集を開始します。サブリースの場合はここからはすべてサブリース会社が担当します。
初めての賃貸でかかる主な費用
| 費用の種類 | 目安 |
|---|---|
| ハウスクリーニング | 2〜8万円 |
| リフォーム（内容による） | 数万〜数百万円 |
| 仲介手数料（入居者決定時） | 賃料の1ヶ月分 |
| 管理委託費（月額） | 賃料の3〜10% |
| 火災保険の切り替え | 数千〜数万円/年 |
初めての賃貸で知っておくべき注意点
注意① 普通借家か定期借家かを正しく選ぶ
将来自分が戻って住む予定がある場合は必ず「定期借家契約」を選びましょう。普通借家で貸すと、オーナー都合での解約は非常に難しくなります。
注意② 家賃収入は確定申告が必要
家賃収入は不動産所得として確定申告が必要です（年間20万円以上の所得）。管理費・修繕費・減価償却費などは経費として計上できますので、領収書を保管しておきましょう。
注意③ 火災保険を居住用から賃貸用に切り替える
自己居住用の火災保険は賃貸に出すと適用されないことがあります。賃貸用の保険への切り替えを忘れずに行いましょう。
注意④ 複数社を比較してから決める
管理会社・サブリース会社は1社だけでなく、複数社の条件を比較してから決めましょう。提示条件が妥当かどうかを判断するためにも比較が重要です。
EDITOR’S REPORT
初めて家を貸した方の「やっておけばよかった」TOP3を取材で確認
① 契約前に全部屋の写真を日付付きで残しておく
退去時の原状回復トラブルで最も多いのが「入居前からあった傷・汚れの証明ができない」問題です。入居前に全部屋・全設備を動画も含めて撮影し、入居者と確認書にサインをもらうことで、退去時の費用負担の争いを防げます。この一手間を省いた方ほど後悔している傾向があります。
② 仲介手数料の値切りより管理会社選びが重要
初めて貸す方は「初期費用を抑えよう」と仲介手数料の交渉に力を入れることがありますが、管理会社の質のほうが長期的な収支に大きく影響します。入居者が決まった後の5〜10年間の管理品質を重視して会社を選ぶことをおすすめします。
③ 最初の入居者が決まるまでの期間を多めに見積もる
初めて賃貸に出す場合、リフォーム完了から入居まで平均1〜3ヶ月かかります。この空白期間の固定費（ローン・管理費・税金）を見落として資金計画を立てると、入居前から収支が悪化するケースがあります。最低3ヶ月分の空室期間を見込んで準備してください。
📌 編集部の結論
初めて家を貸す方にとって、最大の落とし穴は「知らないから発生するトラブル」です。入居前の記録・管理会社の慎重な選択・空室期間の資金計画の3点を押さえておくだけで、多くの問題は予防できます。
初めて貸す方にサブリースをおすすめする理由
賃貸経営の経験がない方にとって、入居者対応・クレーム処理・家賃滞納への対応などは非常に難しい業務です。サブリースならこれらすべてをサブリース会社が担当し、オーナーは毎月保証賃料を受け取るだけです。
- 初心者でも安心して始められる
- 空室リスクがないため収支計画が立てやすい
- トラブル対応に巻き込まれない
- まず無料査定で保証賃料を確認できる
よくある質問（FAQ）
Q. 初めて貸す場合、いつまでに準備すればいいですか？
賃貸市場には繁忙期（2〜3月）があります。繁忙期に合わせて1〜2ヶ月前から準備を始めると入居者が決まりやすくなります。ただしサブリースであれば時期を問わず安定して収入を得られます。
Q. 自分で入居者を見つけることはできますか？
可能ですが、知人・友人への貸し出しはトラブルになりやすいため注意が必要です。契約書はきちんと作成しましょう。見ず知らずの方に貸す場合は、入居審査のノウハウが必要なため管理会社を通じることをおすすめします。
まとめ
- 住宅ローン・登記・共有者の同意など事前確認事項を必ずチェックする
- 初めての方には管理委託またはサブリースをおすすめ
- 将来戻る予定があるなら定期借家契約を選ぶ
- 家賃収入は確定申告が必要。火災保険の切り替えも忘れずに
- 複数社を比較してから管理会社・サブリース会社を選ぶ
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