空き家・相続不動産の売却・買取も選択肢のひとつ
相続した実家の扱いに悩む方からよく寄せられる相談
「親が亡くなってから何年もそのままにしている。もう動かないといけないとはわかっているが…」
「いつかやろう」と思いながら数年が経過するケースは非常に多いです。しかし相続から3年以内に売却すると「空き家の3000万円特別控除」が使える場合があり、放置するほど税制上の優遇が失われます。まず現状の把握から始めましょう。
「売るのも貸すのも親族に反対されていて身動きが取れない」
相続人が複数いる場合、全員の同意なしに売却・賃貸はできません。ただし「このまま放置した場合の固定資産税・維持費の総額」を試算して共有することで、話し合いが進むケースが多いです。感情論から数字の議論に切り替えることが突破口になります。
「実家に思い入れがあって処分に踏み切れない。でも管理も大変になってきた」
感情的な決断を迫るつもりはありませんが、「残す」という選択も賃貸活用・サブリースという形で実現できます。売却だけが選択肢ではないため、まずは専門家に活用方法を相談することをおすすめします。
※ 上記はオーナーから寄せられる典型的な相談をもとに編集部が再構成したものです
はじめに
親が亡くなり、気づけば実家を相続していた——そんな状況で「この家、どうすればいいんだろう」と途方に暮れる方は少なくありません。
自分はすでに別の家に住んでいる。実家は遠方にある。兄弟と話し合いがまとまらない。そもそも何から手をつければいいかわからない。
相続した実家の扱いは、放置すればするほど選択肢が狭まり、コストだけがかさんでいきます。この記事では、相続した実家をどうするべきか、5つの選択肢とそれぞれのメリット・デメリット、放置した場合のリスクをわかりやすく解説します。
まず知っておくべき：相続登記が2024年から義務化された
実家を相続したら、まず避けて通れないのが相続登記です。
2024年4月1日以降、相続登記が義務化されました。相続により所有権を取得したことを知った日から3年以内に申請しなければならず、申請しなかった場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。
「とりあえず名義はそのままで」という先送りは、今後できなくなっています。相続が発生したら早めに手続きを進めることが重要です。なお、相続登記の申請手続きは法務局で行う必要があり、司法書士へ依頼するのが一般的です。
相続した実家を放置するリスク4つ
「すぐに決めなくていいか」と放置してしまうオーナーは多いですが、空き家のまま放っておくことには大きなリスクが伴います。
リスク① 固定資産税・維持管理費がかかり続ける
実家を空き家のまま放置しても、修繕費をはじめとした維持費のほか、固定資産税・都市計画税といった税金がかかります。誰も住んでいない家でも、所有しているだけで毎年費用が発生し続けます。
リスク② 特定空き家に指定されると税金が跳ね上がる
倒壊などの危険性のある「特定空き家」に指定されると、さまざまなペナルティを受けるリスクがあります。特定空き家に指定されると固定資産税の住宅用地特例が外れ、税負担が最大6倍になる可能性があります。
リスク③ 近隣トラブルに発展する可能性がある
建物が老朽化して倒壊してしまう、庭木の手入れを怠ったために道路や他人の敷地にはみ出してしまう、外壁の一部がはがれ落ちて近隣の家に落下するなど、管理を怠っていた空き家からの被害は相続人が責任を負わなくてはいけません。
リスク④ 建物の老朽化が進み売却も困難になる
放置期間が長くなるほど建物の劣化は加速します。雨漏りやシロアリ被害が進行すると修繕費が膨らみ、売却しようにも買い手がつかない状態になることもあります。早めに動くことで、選択肢の幅が大きく変わります。
相続した実家の5つの選択肢
選択肢① 売却する
実家を売却して現金化する方法です。建物を取り壊し更地にして売る方法と、建物ごと売る方法の大きく2種類があります。
メリット
- まとまった現金が手に入る
- 維持管理の手間・コストから解放される
- 複数の相続人で現金を分けやすい
デメリット
- 一度売却すると取り戻せない
- 売却益に譲渡所得税がかかる場合がある
- 築古・遠方物件は買い手がつきにくい場合がある
売却を検討する場合、「居住用財産の3,000万円特別控除」という制度があり、条件を満たせば譲渡所得から3,000万円が控除され、場合によっては譲渡所得税をゼロにできる可能性があります。税制面の特例も確認しておきましょう。
選択肢② 賃貸に出す（通常賃貸）
入居者を募集して家賃収入を得る方法です。実家を手放さずに収入を得られ、家賃収入を実家の維持管理や税金の支払いに充てられます。
メリット
- 継続的な家賃収入が得られる
- 実家を手放さずに済む
- 将来自分が住む可能性を残せる
デメリット
- 空室時は収入がゼロになる
- 入居者対応・管理の手間がかかる
- 築年数がかなり古い木造の戸建てだと、リフォーム代が高くなりすぎて採算が取れなくなってしまう可能性がある
選択肢③ サブリースに出す
サブリース会社に物件を一括で貸し出し、空室でも一定の家賃保証を受ける方法です。
メリット
- 空室でも毎月収入が入る
- 管理業務をすべて任せられる
- 築古物件でも対応可能なケースがある
- 売却のタイミングを見計らいながら貸せる
デメリット
- 受け取れる賃料は市場賃料の80〜90%程度になる
- 賃料が定期的に見直される場合がある
- 会社選びが重要
特に遠方の実家や、管理の手間をかけたくない方に向いています。
選択肢④ 自分で住む・リフォームする
自分や家族が実家に移り住む、またはリフォームして第二の住まいとして活用する方法です。
メリット
- 思い出の実家を残せる
- 住居費の節約になる場合がある
- 将来の選択肢として保持できる
デメリット
- 現在の生活拠点から遠い場合は現実的でないことが多い
- リフォーム費用がかかる
- 固定資産税・維持費は引き続き発生する
選択肢⑤ 空き家バンクに登録する・寄付する
地方自治体が運営する空き家バンクに登録して買い手・借り手を探す方法や、自治体や団体に寄付する方法です。
メリット
- 活用してもらえる相手が見つかる可能性がある
- 管理の負担から解放される
デメリット
- 立地によっては買い手・借り手が見つからない場合がある
- 寄付は自治体が受け入れない場合もある
- 収益は期待できない
選択肢の比較表
| 売却 | 通常賃貸 | サブリース | 自己利用 | 空き家バンク | |
|---|---|---|---|---|---|
| 収益性 | 一時的に高い | 高め | 中程度 | なし | 低い |
| 手間 | 売却時のみ | 多い | 少ない | リフォーム要 | 登録のみ |
| 空室リスク | なし | あり | なし | なし | あり |
| 実家を残せるか | × | ○ | ○ | ○ | △ |
| 向いている人 | 早く手放したい | 収益最大化 | 管理を任せたい | 住む予定あり | とにかく活用 |
EDITOR’S REPORT
相続した実家の処分、専門家3名に取材して見えてきた「本当の優先順位」
① 相続登記の義務化で「放置」という選択肢はなくなった
2024年4月から相続登記が義務化され、知った日から3年以内に登記しないと10万円以下の過料が科される可能性があります。「とりあえず現状維持」は今後リスクになります。司法書士への相談は早いほど費用が安く済む傾向があります。
② 「売る vs 貸す」は出口戦略から逆算して決める
不動産会社・税理士・司法書士の3名に取材したところ、全員が「まず5〜10年後の自分の状況を想定してから決めるべき」と回答しました。貸して後から売ろうとすると入居者がいる状態での売却になりリスクが増すため、最初の選択が重要です。
③ 共有名義のまま動くと全員の同意が必要になる
相続人が複数いる場合、売却・賃貸ともに共有者全員の同意が原則必要です。「兄弟で揉めたくないから後回し」にすると相続人がさらに増えて合意形成が困難になります。早期に専門家を交えた話し合いを設定することを強くおすすめします。
📌 編集部の結論
相続した実家は「感情的な価値」と「経済的な判断」が混在しがちです。まず相続登記を済ませ、税理士・不動産会社双方に相談してから活用方法を決めるのが、後悔のない進め方です。
あなたにはどの選択肢が向いている？
状況によって最適な選択肢は異なります。以下を参考に判断してみてください。
「早く手放してすっきりしたい」→ 売却
維持管理の負担から解放されたい、相続人で現金を分けたいという場合は売却が最もシンプルです。
「収益を得たいが管理は任せたい」→ サブリース
遠方在住で管理が難しい、本業が忙しい、空室リスクを避けたいという方にはサブリースが最適です。空室でも収入が入り、管理業務もすべて任せられます。
「収益を最大化したい」→ 通常賃貸
物件の立地が良く、入居者が集まりやすい環境であれば、通常賃貸の方が受け取れる家賃は高くなります。管理の手間を受け入れられる方向けです。
「とりあえず誰かに使ってほしい」→ 空き家バンク
収益よりも活用してもらうことを優先したい場合は、空き家バンクへの登録が選択肢になります。
相続した実家をサブリースに出すメリット
メリット① 空室でも収入が入る
サブリース会社が借り上げているため、入居者がいない期間も毎月一定の賃料が振り込まれます。通常賃貸では空室時の収入がゼロになるリスクがありますが、サブリースではそのリスクを回避できます。
メリット② 管理の手間がゼロになる
入居者募集・契約・家賃回収・クレーム対応・退去後の原状回復まで、すべてサブリース会社が対応します。遠方に住んでいても安心して任せられます。
メリット③ 築古物件でも対応可能なケースがある
シェアハウスや社宅など多様な活用方法を持つサブリース会社であれば、築古物件でも借り上げてもらえるケースがあります。「古すぎて貸せない」と思っていても、一度相談してみる価値があります。
メリット④ 売却のタイミングを見計らいながら貸せる
「今すぐ売却するのは惜しいが、管理は大変」という場合、サブリースで収入を得ながら将来の売却タイミングを待つという選択もできます。管理業務を一括して委託しているため、相続後も変わらず賃貸経営を続けられます。
よくある質問（FAQ）
Q. 相続した実家はいつまでに処分しないといけませんか？
法律上、実家を「いつまでに処分しなければならない」という期限はありません。ただし、相続登記は相続を知った日から3年以内に行う義務があります。また、放置すればするほど維持費がかかり、建物の劣化も進むため、早めに活用方法を決めることをおすすめします。
Q. 兄弟で共有している実家はサブリースできますか？
共有不動産をサブリースに出すには、原則として共有者全員の同意が必要です。兄弟間で意見が分かれる場合は、まず話し合いを行い、全員が納得できる方向性を決めることが先決です。
Q. 築古の実家でも賃貸に出せますか？
築年数だけで判断するのは難しく、物件の状態・立地・活用方法によって異なります。通常の賃貸では難しい場合でも、シェアハウスや社宅として活用するサブリース会社であれば対応できるケースがあります。まずは無料査定で確認するのが最も確実です。
Q. 相続した実家を賃貸に出した場合の税金は？
賃貸収入は不動産所得として確定申告が必要です。固定資産税・修繕費・管理費などは経費として計上できます。また、将来売却する際には譲渡所得税がかかる場合があります。具体的な税額は税理士に相談することをおすすめします。
まとめ
相続した実家の選択肢は、売却・通常賃貸・サブリース・自己利用・空き家バンクの5つです。放置はリスクしかないため、早めに方向性を決めることが重要です。
- 相続登記は2024年から義務化。3年以内に申請が必要
- 放置すると固定資産税・維持費・近隣トラブルのリスクがある
- 「管理を任せたい・空室リスクを避けたい」ならサブリースが最適
- 築古物件でもサブリースに対応できるケースがある
- まずは無料査定で自分の物件の可能性を確認するのがおすすめ
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